תנאים לאישור תעסוקה לא חקלאית

ועדת הבר ש"רוח" המלצותיה שורה על החלטה זו, סברה כי אלמלא ועדת קדמון, אשר המליצה בשנת 1994 לאפשר שימושים לא חקלאיים בשטח חלקת המגורים במושבים, אישורן של המלצות אלה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל , והמציאות שנוצרה בשטח כתוצאה מכך, נכון היה לצמצם, ככל הניתן, את השימושים לתעסוקה לא חקלאית בשטח חלקת המגורים.
 

סעיף 2 להחלטה קובע כי : "מינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המינהל") יתיר לבעל זכויות בנחלה (להלן-"בעל זכויות") לקיים בחלקת המגורים של נחלתו שימוש למטרת תעסוקה לא חקלאית בתנאים המפורטים להלן:

 
2.1  זכויות הבניה לתעסוקה לא חקלאית יישארו תמיד חלק בלתי נפרד מהנחלה" (1101).

 
זכויות הבניה לתעסוקה בחלקת המגורים יהיו צמודים לחלקת המגורים ולא ניתן להפרידם מהחלקה.
 

הסדרת השימושים לתעסוקה, תוך צמצום הכדאיות הכלכלית של שימושים אלה בישובים החקלאיים תביא לדעת מועצת מקרקעי ישראל לצמצום השימושים לתעסוקה בנחלות במושבים.
 

שיעור התשלום שנקבע לשימושי התעסוקה ישקף את מלוא שווי הקרקע המיועדת לשימושי תעסוקה, ומחיר זה גבוה יותר משיעור התשלום שנקבע לשטחי המגורים בחלקת המגורים.
 

"וועדת הבר" סברה בחוות דעתה, כי השוואת המחירים לשימושי הקרקע לתעסוקה שבין העיר לישוב הכפרי, תחזיר את הכדאיות הכלכלית לשימושים לתעסוקה בעיר וזאת משום העדיפות שיש לקרבת הספקים והלקוחות לתשתיות התומכות ולמרכזי העסקים, והמפותחים יותר באזור העיר.
חשוב להדגיש, כי שימושי התעסוקה והמגורים בחלקת המגורים באים זה על חשבונו של זה, כך שהכללת שימושי התעסוקה מצמצמת את מספר יחידות הדיור שאפשר להקים ובמרבית המקרים פוגעת אף בשווים.
 

קביעת מחיר מופחת לשימושי מגורים ביחס לשימושי תעסוקה, יביא להעדפת שימושי המגורים על שימושי התעסוקה ולצמצום שימושי התעסוקה במושבים.
סעיף זה תומך את הדעה המנחה את מקבלי ההחלטות כי אין לאפשר מתן ההנחות הנהוגות בהקצאת הקרקע לשימושים לתעסוקה באזורי עדיפות לאומית , וזאת על מנת לתת עדיפות גדולה להקמת השימושים כאמור בערים במקומות בהם יש למדינה אינטרס בחיזוק המגזר העירוני.

 

2.2   "השימושים לתעסוקה לא חקלאית אושרו בתכנית תקפה או בהיתר תקף לשימוש חורג". (1101)

 
התנאי לאישור השימושים הלא חקלאיים כאמור בהחלטה זו, הינו היות השימושים מאושרים בתכנית מפורטת תקפה או היתר תקף לשימוש חורג, דהינו בהתאם להוראות רשויות התכנון.

 
2.3   "השטח המבונה הכולל לתעסוקה לא חקלאית לא יעלה על 500 מ"ר וזאת אף אם מוסדות התכנון אישרו זכויות בניה מעבר לשטח זה". (1101)

 
השאיפה כאמור, הינה לצמצום השימושים לתעסוקה לא חקלאית בתוך חלקת המגורים בנחלה, ולנוכח העובדה כי ייעוד שטחים לצורכי תעסוקה לא יעלו על ההיקף של עד 500 מ"ר גם אם  הותר בתוכניות סטטוטוריות. במספר רב מאד של חלקות מגורים מתקיימים שימושי תעסוקה הלכה למעשה, הובן כי לא ניתן לשלול בצורה מוחלטת את האפשרות להסדיר שימושים אלה אל מול המינהל. לאור האמור, הותרו שימושי תעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, במקומות בהם אושרו שימושים אלה בתוכניות סטטוטוריות, וזאת תוך צמצום משמעותי של הכדאיות הכלכלית של שימושים אלה.
 

2.4   "מכסת השטח המבונה המרבי המותר, כמפורט בסעיף 2.3 לעיל, תכלול גם שימושי תעסוקה לא חקלאית מחוץ לחלקת המגורים שאושרו כדין לבעל הנחלה לפני מועד אישור החלטה זו". (1101)
 

כאמור, שטח התעסוקה הלא חקלאי הבנוי מוגבל ל - 500 מ"ר כולל החלקות אשר אושרו כדין לבעל הנחלה לפני מועד אישור החלטה זו- 26.06.2007 .
 

2.5  "המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית ימוקם אך ורק בחלקת המגורים. החל ממועד אישור החלטה זו,  המינהל לא יתיר הקמת מבנה לתעסוקה לא חקלאית ו/או שימוש במבנה קיים למטרה זו בשטח שהוא מחוץ לחלקת המגורים". (1101
 

החל ממועד אישור החלטה זו- 26.06.2007 המינהל לא יתיר הקמת מבנה לתעסוקה לא חקלאית ו/או שימוש במבנה קיים למטרה זו בשטח שהוא מחוץ לחלקת המגורים וכל זאת על מנת להקטין את הכדאיות הכלכלית של הקמת מבנה לשימוש לא חקלאי על חשבון מבנה מגורים. נזכיר כי מבנה למגורים משלם דמי חכירה בערך של -33% מערך הקרקע  לעומת  דמי חכירה של כ- 91%  מערך הקרקע אשר ישלם מבנה לא חקלאי לתעסוקה.
 

"על אף האמור לעיל, במקרים מיוחדים וחריגים בהם אין אפשרות פיסית למקם את המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, ובכפוף לקיומה של תוכנית תקפה או היתר תקף לשימוש חורג,  יאשר המינהל שימוש לתעסוקה לא חקלאית  בשטח חלקה א' שמחוץ לחלקת המגורים. אישור כאמור ינתן רק במקרים העומדים בקריטריונים  שיגובשו על ידי ועדת המשנה ויאושרו על ידי המועצה" (1101)

 

2.6   "על אף האמור בסעיפים 2.3 ו-2.5 לעיל, בוצעה בעבר עיסקה מהוונת לתעסוקה לא חקלאית בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי המינהל, בשטח העולה על 500 מ"ר כולל ו/או בשטח אשר נמצא מחוץ לחלקת המגורים, לא יידרש בעל הזכויות בנחלה להרוס את המבנה, כולו או חלקו". (1101)
 

החלטה זו מכירה כאמור במציאות שנוצרה בשטח, המצב הסטטוטורי הקיים, והעדר אפשרות  "להחזרת הגלגל לאחור", ומאפשרת לבעל הזכויות בנחלה לממש את הזכויות לשימושי תעסוקה לא חקלאית ( לרבות לבניית מבני קיט ) על פי הקבוע בתכנון הסטטוטורי, רק במקרים בהם בוצעה עיסקה עם מינהל מקרקעי ישראל בעבר.
 

2.7   "השימוש לתעסוקה לא חקלאית יכול להיעשות במבנה קיים ע"י הסבת השימוש בו או בהקמת מבנה חדש.

 
2.8   במידה ובעל הזכויות לא הצטרף להסדר המפורט בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית, הקמת המבנה לתעסוקה לא חקלאית לא תמנע את האפשרות להקים יחידת דיור נוספת בנחלה עבור בן ממשיך/דור המשך בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל".

(1101)
 

לבעל הזכויות האפשרות שלא להצטרף להסדר על פי החלטה 979. במקרה כזה ניתנת לו הזכות לבנות יחידות דיור נוספות עבור בן ממשיך/דור המשך בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל הקודמות בנוסף למבנים המשמשים לתעסוקה לא חקלאית.

 
2.9 "תשלום דמי חכירה והסדרת חובות עבר

 

כמפורט בסעיפים  3 ו-4 להלן.

 
2.10 הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בתוך הנחלה,  אם ניתן לייחס שימושים אלו לחוכר".  (1101)

 
כאמור, עם ההצטרפות להסדר שעל פי החלטה זו, יוסדרו כל השימושים הלא חקלאיים בנחלה ויהיה על החוכר לשלם את חובותיו למינהל.