שלד חוות דעת שמאית להערכת נחלה חקלאית

כחלק מהכנת תיק הנחלה תיערך לנחלה חוות דעת שמאית פרטנית, אשר על פיה תתבסס הערכת השווי של זכויות החוכר בחלקת המגורים, הזכויות הלא חקלאיות, וערך הנחלה כולה על כל מרכיביה, זכויותיה ומגבלותיה. 

לצורך הכנת חוות דעת יערך ביקור בנחלה, על מרכיביה השונים (חלקה א', ב' ו-ג'), ביקור במזכירות המושב וביקור במשרדי הועדה המקומית לתכנון ולבניה. חוות הדעת תכלול את הפרקים העיקריים הבאים:

  1. מטרת השומה:
     
    אומדן שווי הנחלה בשוק החופשי, בהליך של מכירה של מוכר מרצון לקונה מרצון.
     
  2. תאריך קובע לשומה.
     
    התאריך הקובע לשומה
     
  3. ביקור בנכס:
     
     מועד הביקור בנכס.
     
  4. פרטי הנכס:
     
    פרטים כללים לגבי מרכיבי הנחלה, פרטי גוש וחלקה, שטחים, זכויות משפטיות ומיקום.
     
  5. תאור הסביבה:
     
    תאור מיקום המושב, בתחום שיפוט של איזו מועצה אזורית הוא ממוקם, פירוט של בתי הספר אליהם נשלחים ילדי המושב. אפיון רמת החיים של תושבי המושב, שטחים ציבוריים, גנים, סקירה של הפעילות הלא חקלאית בשיטחי המגורים ואיך היא משפיעה על איכות החיים בסביבה כפרית.
     
    תאור כללי לגבי המושב, הבנייה בו ורמת הפיתוח הסביבתי והתשתיות.
    נגישות לחלקה בתוך המושב, הכבישים ודרכי הגישה למושב, פקקי תנועה בשעות העומס, מפגעים סביבתיים כמו אנטנות סוללריות, עמודי מתח גבוה מפעלים מזהמים באזור וכל פעילות סביבתית אשר יכולה להשפיע על איכות החיים בחלקת המגורים במושב.
     
    לתאור יצורף תרשים סביבה.
     
  6. תאור הנכס:
     
    תאור הנחלה, על מרכיביה:

    חלקה א' -
    פרטי גוש וחלקה, שטחה, צורתה, מידותיה. תיאור גבולות החלקה לרבות מרחקה מאנטנות סלולאריות קיימות ומפגעים סביבתיים. תאור המבנים הבנויים בחלקה, גילם, מצבם הפיזי ופרטי הגמר. 
     
    חלקה ב' - פרטי גוש וחלקה, שטחה, מיקומה במושב, פירוט הגידולים הקיימים בה, אם ישנם.
     
    חלקה ג' - פרטי החלקה המשותפת במושב, החלק היחסי של המחזיק בנחלה בחלקה המשותפת והגידולים הקיימים בה.
  7. המצב התכנוני:
     
    פירוט תכניות בניין עיר החלות בנחלה, לרבות התייחסות תכנית מתאר ארצית תמ"א 35 לצפיפות במושב, לעומת מספר היחידות הקיים במושב בפועל. הערכה להשפעת תמ"א 35 על ערך הנחלה, בדיקה לגבי הוספת יחידות דיור בחלקת המגורים ופיצולה המשפיעים על התכנון העתידי.
     
  8. תיק בניין:
     
    עיון בתיק הבנין בועדה המקומית לתכנון ולבניה, פירוט היתרים קיימים, צווי הריסה אם ישנם וכיוצה באלה. בדיקת התאמת המבנים הבנויים בנחלה להיתרים קיימים.
     
  9. המצב המשפטי:
     
    בחינת חוזי חכירה ו/או שכירות עם מינהל מקרקעי ישראל, עם האגודה השיתופית או החוכר. פירוט החלטות מינהל תקפות רלוונטיות. 
     
    פירוט החלטה 979 ובחינת אפשרויות מימושה בנחלה המוערכת.
     
  10. גורמים ושיקולים בחוות הדעת:
     
    פירוט הגורמים והשיקולים העומדים בבסיס קביעת השווי.
     
  11. תחשיב:
     
    סקירה של נתוני שוק רלוונטיים ופירוט תחשיב שווי הנחלה.    
     
  12. חוות הדעת:
     
    אומדן שווי הנחלה.

בנוסף ניתנים שירותים משלימים כדלקמן:

א. אומדן מיסוי צפוי בעת מכר, לרבות היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ומס מכירה.
 

ב. הכנת שומות נגדיות להיטלי השבחה מטעם בעלים. בנוסף ניהול משא ומתן ל"שומה מוסכמת" וייצוג בפני שמאים מכריעים.
 

ג. עררים למינהל מקרקעי ישראל – הגשת שמאויות כהשגות ועררים בגין דמי היוון, דמי היתר ודמי הסכמה של מינהל מקרקעי ישראל וכן ייצוג בפני נציגי ממ"י והשמאי הממשלתי.

עררים למס שבח – הגשת שמאות כהשגה למס שבח וכן ייצוג בפני נציגי מס שבח.

© Daronet LTD.
עבור לתוכן העמוד