תמא 38

התמ"א חלה על בניינים שהיתר הבנייה לגביהם ניתן לפני שנת 1980, וזאת משום שבשנת 1980 נכנס לתוקפו תקן חדש לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה והקריטריונים לבנייה הוחמרו מאוד לגבי מבנים שנבנו החל משנה זו ואילך.

זכויות הבנייה הנוספות הניתנות על פי התמ"א ניתנות לניצול בבניה על גג הבניין, או בקומת העמודים, או בצד הבניין (תוספת אגף), הכל על פי מידת ההתאמה בשטח לכל אפשרות. בעניין זה אין כללים התקפים על כל הבניינים ולכל בניין יש להתאים תוכנית מיוחדת המשלבת את הבניה הנוספת יחד עם החיזוק. במקרים רבים, תוספת ממדי"ם לדירות הקיימות מהווה כשלעצמה אלמנט התורם לחיזוק הבניין, שכן כידוע, הממ"ד עצמו בנוי מבטון על פי סטנדרט מיוחד.

כמובן שהבניין עצמו עובר שיפוץ חיצוני ופנימי, צביעה, שיפוץ הלובי וחדר המדרגות (במיוחד במקרים בהם המעלית החדשה היא פנימית).

כמו כן, ניתנת התייחסות לחצר הבית, הסדרת הכניסה ומקומות החנייה.

הרעיון הבסיסי העומד ביסוד תמ"א 38 הינו שכל הגורמים המעורבים מרוויחים מיישום התמ"א:

הדיירים הקיימים מרוויחים בכך שהם אינם משלמים דבר ומקבלים בניין מחוזק ומשופץ, מעלית,  ובמקרים רבים גם מגדילים את הדירה הישנה על ידי תוספת ממ"ד ו/או מרפסת שמש.

ניתן לומר ללא כל פיקפוק, כי בעלים של דירה בבניין שעבר חיזוק ושיפוץ ע"פ התמ"א משביח שווי את הנכס שלו (הדירה) בעשרות אחוזים.

הקבלן מרוויח בכך שהוא מקבל שטח קרקע לבניה - על גג הבניין או בקומת העמודים - לשם בניית דירות חדשות ומכירתן ברווח כאשר התשלום היחיד עבור הקרקע – הינו חיזוק הבניין ובניית אותן תוספות שסוכמו עם הדיירים.

הממשלה מרוויחה בכך שהיא גורמת לחיזוק המבנים מפני רעידת אדמה (ואף מפני נזקי מלחמה) בלא שהיא מוציאה לשם כך כספים מתקציב המדינה.

הרשות המקומית מרוויחה בכך שמתבצעת התחדשות עירונית של אזורים ישנים, מתווספות דירות חדשות המקטינות את מצוקת הדיור בלא שמבוזבזות עתודות קרקע, ולאחר גמר הבנייה היא יכולה לגבות ארנונה מאותן דירות חדשות שנבנו.

הרעיון הכלכלי בבסיס תמא 38 הינו שמכירת זכויות הבניה בגג הבניין או במקומות אחרים (קומת קרקע מפולשת) תממן עלות חיזוקו. אלא ששטחים אלו נחשבים כ"רכוש משותף" של כלל הדיירים בבניין ועל פי חוק המקרקעין הקניית זכויות בשטחים אלו לצד שלישי או לאחד הדיירים מחייבת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין.

עד לאחרונה הוקנתה למפקח על רישום המקרקעין סמכות לאשר תוספת בנייה על הגג גם ברוב של 66% ומעלה מהדיירים אך הדבר הותנה בקיומו של היתר בניה. במסגרת תיקון לחוק המקרקעין שחוקק בכנסת לאחרונה (ינואר 2011) רוככה הדרישה ונתקבל פיתרון ביניים שהוא קבלת "היתר הכרוך בתנאים".

היזם נדרש לבצע את הפעולות הבאות: לחתום חוזה עם הדיירים המסכימים לפרוייקט; להזמין מאדריכל תוכניות הגשה לעירייה; להזמין ממהנדס קונסטרוקציה חוות דעת בדבר מידת עמידות המבנה בפני רעידות אדמה ושיטת החיזוק המוצעת; לעבור את שלב ההתנגדויות לתוכנית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ורק בסוף הדרך – אם יינתן "היתר בתנאים" – יוכלו הדיירים לפנות בתביעה למפקח שיכשיר את הפרוייקט וייתן הסכמתו במקומם של הדיירים המתנגדים.

בדברי ההסבר להצעת התיקון, נכתב כי "החוק נחקק במטרה להוריד את רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין", אולם בפועל הפיתרון שהתקבל הינו חלקי, לוקה בחסר ואינו פותר את הבעיה, שכן גם העלויות הנדרשות לקבלת היתר בתנאים גבוהות, ומהוות סיכון משמעותי ליזם. המציאות מוכיחה כי העלויות שצריך היזם להוציא הן כה גבוהות כך שלא ניתן למצוא יזם שיסכים לפעול להוצאת היתר הבנייה כאשר זכויות הבנייה אינן מובטחות לו ותלויות גם בניהול הליך משפטי אצל המפקח.