עורך דין להסכם חוזה מכירת דירה

חוזה מכר לקניית דירה או למכירתה הינו אחד מההסכמים החשובים ביותר שעושים מרבית האנשים בחייהם.  הסכם מכר חייב שיהיה מסודר ויכיל את כל הסכמות הצדדים מבלי יוצא מן הכלל החל בפירוט מדוייק של הדירה, רישומה וסביבתה וכן של מראה הדירה והמטלטלין והמחוברים הייחודים הנותרים בה. על ההסכם להכיל  פירוט של תנאי העיסקה, על מי יחולו תשלומי המיסוי, מועדים לתשלומים, למסירת המסמכים ולחזקה וכן יתר תנאי ההסכם.


חשיבות רבה לעריכת ההסכם באמצעות עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין. רבים בציבור עורכי הדין מתייחסים להסכם מכר כהסכם פשוט ושאינו דורש ידע רב או התעמקות מיוחדת, וכך בדרך כלל חושב אף הציבור. הנסיון מלמד כי עיסקאות מקרקעין טומנים בחובם אפשרויות רבות לתקלות ורק עו"ד מנוסה בתחום יכול שימנע סיכון מיותר.


הערת אזהרה


מיד עם התשלום הראשון ע"ח עיסקת המכר יתנה המוכר את התשלום ברישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. הערת האזהרה כשמה כן היא. הערה זו הרשומה בנסח המקרקעין של הנכס הנמכר, מטרתה להזהיר כל קונה אחר וכל המעוניין, כי המוכר מנוע מלמכור לאחר את הנכס הנ"ל. משמעות הערת האזהרה היא למנוע מקרים של מכר כפול של אותו הנכס וכן להזהיר ולהציג את עצם המכר


תשלומי המכר


אחד ממרכיביו העיקריים של כל הסכם ובפרט של הסכם מכר הינו מחיר הנכס וכן פריסת וסדר התשלומים. לרוב כנגד התשלום הראשון תרשם הערת האזהרה לטובת הקונה. התשלום השני או השלישי יהוו תשלום המשכנתא במידה ונלקחת משכנתא ע"י הקונה. חשוב לדעת כי הבנקים למשכנתאות יבקשו לראות כי לפני תשלום המשכנתא כבר שילם הקונה את ההון העצמי הנדרש ע"י הבנק בעיסקה. התשלום האחרון בעיסקה שבין 10%-20% מערך העיסקה יעמוד לרוב בנאמנות עד להמצאת כל האישורים  הנדרשים לצורך העברת הבעלות על שם הקונה ולרבות אישור עירייה שאין חובות לנכס, אישור מס שבח, אישור ועד הבית אישורי גז, חשמל וכו'.

 
הצהרה למס שבח

 
עיסקאות במקרקעין דורשות דיווח לרשות המיסים ותשלומי מס רכישה לקונה ומס שבח למוכר. בעת הדיווח ניתן אף לבקש פטור ממס שבח במידה ועומד המוכר בתנאי החוק למתן הפטר וכן יכול הקונה לבקש הקלות בתשלום מס הרכישה במידה והוא עומד בתנאי החוק להקלות אלה.
על הצדדים לחוזה המכירה להגיש הצהרה בדבר עסקת המכר, בצירוף חוזה המכר, למשרדי מיסוי מקרקעין בתוך שלושים ימים ממועד החתימה על חוזה רכישת ומכירת הדירה. כמו כן, עומדת בפני הצדדים האפשרות לערוך שומה עצמית, להעריך את שווי הנכס, ולשלוח הצהרה, בצירוף תשלום השומה, למשרדי מיסוי מקרקעין.


אישור עירייה על העדר חובות


על המוכר לדווח עם המכירה אף לעירייה או המועצה המקומית ולבקש הנפקת אישור על העדר חובות לנכס והמופנה לרשם המקרקעין. אישור העירייה יאשר כי המוכר שילם את כל חובותיו עד למועד הנקוב באישור וזאת לתשלומי ארנונה ומים. כמו כן, ימציא המוכר אישור על העדר היטל השבחה מהעירייה.


היטל השבחה הנו היטל המוטל על ידי העירייה או הרשות המקומית, ויחול כאשר הרשות הגדילה, או מתעדת להגדיל, את זכויות הבנייה של הנכס נשוא חוזה המכר או שהעניקה זכויות אחרות לנכס כדוגמת אפשרות לעליית גג או מעלית. ככלל, במידה והתוכנית להגדלת אחוזי הבנייה אושרה בטרם חתימה על חוזה המכר, יחול ההיטל על המוכר, ולהיפך, כאשר אושרה התוכנית לאחר חתימה על חוזה המכר, יחול ההיטל על הקונה.

© Daronet LTD.
עבור לתוכן העמוד