חלקת המגורים במושב |
||||||
4.1 הגדרת חלקת המגורים א. חלקת המגורים תהיה שטח רציף.
כאמור, הגדרת חלקת המגורים לצורך העמידה בתנאי ההחלטה, הינה מוגבלת וברורה כאחד. הנושא הראשי העולה מן ההגדרה הינו רישומה של חלקת המגורים "כחלק מחלקה א'" . לצורך האמור יהיה המדובר בנחלות בהן יש חלוקה ברורה של הנחלה ושל החלקות בה לאחר רישום כדין ובהתאם להוראות פרק ד' לחוק התכנון והבנייה וביצוע רישום החלקה בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"). 4.2.1 אם חלקה א' של הנחלה הינה בשטח של 2.5 דונם או גדולה מזה, תתאפשר השלמת חלקת המגורים עד ל-2.5 דונם מתוך חלקה א' בלבד, וזאת בכפוף לקיומה של תכנית תקפה;
יש להבחין כי נושא השלמת חלקת המגורים כאמור מתייחס לנחלות באזור עדיפות א' ובקו עימות בלבד, ואין ההשלמה כאמור מתייחסת למקרים שלא עומדים בתחום הגיאוגרפי הנ"ל.
3הישובים הנכללים באיזור עדיפות א' וקו עימות, נקבעו בהחלטת ממשלה ראה רשימה מפורטת בפרק הנספחים.
4.3 הגדלת חלקת המגורים במושב
כמתואר לעיל, שטח המיועד למגורים בחלקה א' של הנחלה הוגדר כשטח מקסימאלי של 2.5 דונם, אך אין בכך כדי לפגוע בחוכר המחזיק בקרקע העולה על הגודל הנ"ל. במקרה זה תעמוד לחוכר הזכות לבקש את תחולת ההסדר על אפשרויותיו וזכויותיו, ולקבל את ההכרה כי מלוא הקרקע הינה קרקע למגורים והינה חופשייה מהתחייבות נוספות למנהל. האמור הינו בכפוף לתשלום של דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע, ובהתאם לתנאים שייקבעו על ידי המנהל. תנאים נוספים אלה טרם הובהרו בהחלטה זו. ניתן להניח כי התנאים והעלויות של הזכויות הנוספות עפ"י הגדרת ההחלטה, יקבעו בהתאם לשמאות המנהל אל מול תיק הנחלה והשמאות הפרטנית אותה ממליצים אנו שיכין חוכר הנחלה או רוכש הנחלה מבעוד מועד, ותוך ניהול משא ומתן משפטי שמאי אל מול המנהל, ועל כל המשתמע מכך. נשוב ונזכיר. כל הזכויות והאפשרויות הנרחבות אשר עולות מהחלטה 979 הינם כפופות למספר אלמנטים חיצוניים לנחלה, ובין היתר להוראות תמ"א 35, שמהווה מסמך המדיניות התכנוני העדכני ואשר אליה כפופה האגודה. הוראות תמ"א 35 יכולות להוות כגורם מנוגד וייתכן אף גורם שמייתר את מימוש מלוא זכויות החוכר על הקרקע שמעבר ל- 2.5 הדונם כאמור, וזאת בשל העדר זכויות בנייה נוספות הקשורות במימושי מלוא זכויות האגודה עפ"י תמ"א 35. לאור האמור, יש לבחון היטב את כדאיות ההשקעות העתידיות בנחלה ואת ערכה של הנחלה לאור השלכות הגורמים כאמור לעיל, וכפי שיוסבר בהרחבה בהמשך. 4.4 היקף הבניה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים היקף הבניה הבסיסי הוא היקף הבניה שיכול בעל זכות בחלקת במגורים בנחלה לממש ללא תמורה כיום, לפני החלת ההחלטה. כיום היקף הבנייה הוא: בית מגורים בשטח של 160 מ"ר עבור בעל הזכויות בנחלה, בית מגורים נוסף בשטח של 160 מ"ר עבור מי שנקבע כ - "בן ממשיך" וכן יחידת מגורים נוספת בשטח של 55 מ"ר בצמידות לאחד המבנים עבור בעל הזכויות הקודם בנחלה שהוא אביו של בעל הזכויות הנוכחי. קיימת חובה לשמור על "רצף בן דורי" בחלקת המגורים וזאת על פי המצב הקיים היום ולפני החלת ההחלטה. סך כל שטח הבניה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים במושב יהיה עד 375 מ"ר כמפורט בסעיף 4.4.1 להחלטה.
סעיף זה שבהחלטה 979 הינו תחילת ההחלה של אחד ממקודי המשיכה והעניין הגדולים והדרמטיים ביותר שבהחלטה. סעיף זה מתייחס להתרת הקשר רב השנים של הצורך לרצף בין דורי והאפשרות כי בניית יחידת מגורים נוספת תותר אף למוגדר כ-"קרוב" והמוגדר בהחלטה כ - "בן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. לעניין החלטה זו "בן זוג" – לרבות ידוע בציבור כבן זוג".
הסעיף הרחיב הרחבה משמעותית את ההגדרה הישנה שאפשרה רצף בן דורי בלבד, ומאפשרת כאמור את בניית היחידה הנוספת לבן משפחה בקרבה רחוקה משמעותית מהצמצום שהיה נהוג לילדי החוכר בלבד או להוריו. יתרה מכך, אם טרם ההחלטה הורשה המתיישב לבנות עד 160 מ"ר עבורו בלבד, הרי שלאחר ההחלטה יכול הוא לבנות בית אחד בשטח של 375 מ"ר. יצויין כי בהמשך ההחלטה ישנה התייחסות חדשנית של ממש לעניין פיצול יחידות הדיור מחלקת המגורים (סעיף 4.7 להחלטה) וכן לאפשרות המרחיבה כי חוכר אשר ירכוש את מלוא זכויות המגורים שבחלקת המגורים, יהיה רשאי להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים, אף למי שאינו קרוב (משמע לצד ג'). 4.4.2.2 "מימוש בניית 375 מ"ר כאמור לעיל יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שיקבע בתוכנית תקפה. (979)
מספר יחידות הדיור יוגבל על ידי האגודה בכפוף להוראות תמ"א 35. יש להזכיר כי אם תוכנית מקומית שאושרה לפני כניסתה לתוקף של תמ"א 35 קובעת אחרת, הרי התכנית המקומית גוברת. "תנאי לתחולת ההסדר הינו תשלום דמי חכירה למינהל בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבניה הבסיסי למגורים. ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית". (979). סעיף זה בהחלטה מהווה את הבסיס החישובי לערך הקרקע והתנאי הכספי הראשוני לעמידה בתנאי ההחלטה על זכויותיה וחובותיה הכספיים, כפי שיתואר בהמשך. אף לעניין זה חשיבות עליונה לתיק הנחלה אותו אנו ממליצים שיכין כל חוכר נחלה או רוכש פוטנציאלי, וזאת לצורך האפשרויות השמאיות והמשפטיות העומדות לזכות החוכר אל מול שמאי המנהל. לדעתנו, הכנת תיק נחלה כמתואר בספר זה, מעמיד את שווי הנחלה אל מול כל הפרמטרים השונים המשפיעים על שווי הקרקע ועל שווי הנחלה וסביבתה. תיק נחלה שכזה ופירוט הזכויות ומצב הנכס המדובר, הינו הכרחי בעמידה אל מול הרשויות השונות ולרבות האגודה, הרשות המקומית ומנהל מקרקעי ישראל, והינו הכרחי במקרים המחייבים השגה על היטל השבחה לרשויות, השגה בגין עלויות מס שונות ברשות המיסים ולהשגות לעניין שמאי המנהל. דוגמאות פרטניות לחישובי הערכת שווי הנחלה יוצגו בהמשך ספר זה. על התשלום עבור תוספת ו/או מימוש זכויות הבניה כאמור, יחולו ההנחות הנהוגות באזורי עדיפות לאומית". (979). יש להבחין כי מימוש זכות זו כפוף לקיומה של תכנית תקפה. משמעות הדבר כי ישנן זכויות ברות מימוש להרחבת הבנייה ושאינן תלויות במנהל, אלא בתב"ע החלה בנחלה ואפשרויות הבנייה במקום. החלטה 1104 קובעת כי, עבור כל תוספת בנייה שתתבקש, ידרוש מינהל מקרקעי תשלום מלא. תשלום מלא זה מתבטא, במרכז הארץ, בתשלום השווה לערך הכספי של 91% מערך הקרקע של התוספת (באזור עדיפות לאומית ב' השיעור יורד ל-51% ובאזור עדיפות לאומית א' - 31%). במקרים בהם מקורה של תוספת הבנייה הוא בתכנית שנתאשרה לאחר הקצאת הקרקע למחזיק הנחלה והוא מחוייב בהיטל השבחה, התשלום פוחת לשיעור של 46% מערך הקרקע של תוספת הבנייה.
4ראה נספח בפרק הנספחים. מלוא זכויות הבניה למגורים (הקיימות והעתידות) ביחס לאותה/ן יחידת/ות הדיור. פעולה זו תתאפשר בכפוף לכל התנאים המפורטים להלן:
4.7.1.1 יחידת דיור קיימת על פי תוכנית תקפה עם זכויות בניה כוללות של לפחות 160 מ"ר, המשמשת בפועל למגורי החוכר, תישאר תמיד צמודה לנחלה ולא תתאפשר פיצולה מן הנחלה". (979) אין אפשרות לנתק את חלקת המגורים לחלוטין מהשליטה בקרקע החקלאית ומחוייבות החקלאי לעבדה ולשמרה. החלטה זו הולכת מרחק גדול מהמצב הקים עד כה ומאפשרת פיצול חלקים רבים מחלקת המגורים בנחלה ורכישת הזכויות בה לאחר תשלום למינהל ובכך מהווה הדבר, הלכה למעשה, את ניתוק השליטה המנהלתית של המינהל על הנעשה ברוב חלקת המגורים. ההחלטה מסירה את הדרישה לרצף בין דורי בנחלה ומאפשרת רכישת זכויות על ידי צד ג' מצד אחד, אך מקבעת את הקשר בין חלקות הנחלה המשמשות לעיבוד חקלאי ותעסוקה, ליחידת מגורים אחת שתשלוט בפועל על תפקוד הנחלה הן מהפן התעסוקתי והן מהפן החקלאי. חלקה זו, שלא תפוצל מהנחלה, תחזיק בזכויות בניה של לפחות 160 מ"ר שיגרעו מתוך היקף הבניה הבסיסי (375 מ"ר). 4.7.1.2 "הפיצול יעשה רק בכפוף לקיומה של תכנית תקפה" . (979) 4.7.1.3 פיצול המגרשים יעשה בהתאם להגבלות שנקבעו בתמ"א 35. באימוץ המלצת "וועדת הבר", מגבילה המועצה בהחלטתה זו את מספר יחידות הדיור לתכנון האזורי שנקבע על ידי תמ"א 35 ואת האגודה מלאשר מספר יחידות דיור העולה על מה שאושר בתוכנית . 4.7.1.4 "גודל המגרש המפוצל וזכויות הבניה הכוללות שיוצמדו לו, אשר לא יפחתו מ-160 מ"ר, יופחתו משטח חלקת המגורים ומהיקף הבניה הבסיסי למגורים או מזכויות הבניה למגורים הקיימות במועד אישורה של החלטה זו, בהתאמה".(979) היקף הבניה הבסיסי כמוגדר בהחלטה זו הוא 375 מ"ר. 4.7.1.5 "תשלום למינהל של 29.25% מערך הקרקע למגורים של המגרש המפוצל, המביא בחשבון גם את הפוטנציאל התכנוני למגורים, בקיזוז זכויות הבניה עבורן שולמו דמי חכירה מהוונים". ערך הקרקע יקבע על ידי שומה פרטנית ויביא בחשבון את הפוטנציאל העתידי ובמגבלות הבאות לידי ביטוי מהוראות תמ"א 35. ערך הקרקע כאמור יקבע על פי שומה פרטנית בתוקף שתיערך לפי כללים שיקבע המינהל. "המינהל לא יאפשר לבעל זכויות בנחלה לפצל מגרש מתוך חלקת המגורים ללא זכויות בניה צמודות לו" הכללים שאותם יקבע המינהל לצורך השומה הפרטנית עדיין לא ידועים, דבר המגדיל את חשיבות תיק הנחלה שיעשה על ידי החוכר ו/או רוכש הזכויות לצורך השגה על שומת המינהל. האפשרות לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים מחייבת הערכת שווי הקרקע שתיקבע על ידי שומה פרטנית של חלקת המגורים בנחלה. הערכת השווי תכלול את הזכויות הקימות והעתידיות בחלקת המגורים ובפוטנציאל התכנוני של הנחלה. כאמור, הצורך בהכנת תיק נחלה ושומה פרטנית מצד החוכר יכולה לייצב את מעמד זכויותיו אל מול המינהל ולאפשר השגה משפטית ושמאית על ערך שמאות הנחלה שנעשתה על ידי המינהל וכן לצורכי תשלומי דמי רכישה ומיסים לרשויות. התשלום של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים אינו ממצה את כל התמורה שתשולם למדינה שכן בגין תוספת זכויות בחלקת המגורים יחולו תשלומי מיסים ותשלומי חובה אחרים כמתחייב על פי דין, כגון מס רכישה.
תשלום זה הינו מופחת לעומת התשלום לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים ונועד ליצור העדפת השימושים למגורים על פני השימושים לתעסוקה בחלקה. ההחלטה מאמצת את המלצות "וועדת הבר" לגביית התשלום עבור הזכויות הנוספות בנקודות זמן שונות כדלקמן:
כאמור, בתמורה ל- 33% מערך הקרקע הכולל את זכויות הבניה הקיימות והעתידיות (במידה ושולם בעבר 3.75% כאמור באפשרות א' השיעור ישתנה ל-29.25%) תתאפשר בנייה במגרש בגודל של 2.5 דונם ככל שהחוכר יבקש לפי תכנית בניין עיר שתהיה בתוקף (הוא רשאי "להריץ" תכניות" ולאשרן גם לאחר החתימה על ההסכם). במידה ובעבר שולמו דמי הסכמה בנחלה (דמי הסכמה = תשלום למינהל מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות) יקוזז סכום דמי ההסכמה המשוייך לחלקת המגורים ובלבד ששיעור התשלום בחלופה זו לא יקטן מ-20% מערך הקרקע הכולל זכויות בניה קיימות ועתידיות. אחת השאלות הגדולות העומדות בפני מקבלי ההחלטות ואשר באות לידי ביטוי בהחלטה זו הנשענת על המלצות "וועדת הבר" היא סוגיית הזכויות לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים.
בהחלטה 1101 מיום 27.03.2007 של מועצת מקרקעי ישראל ניקבעו התנאים לפיהם יאושר שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה.
עם תשלום רכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים ( 33% ) יהיה רשאי החוכר להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים למי שאינו קרובו. האפשרות לביטול הרצף הבן דורי בחלקת המגורים בנחלה והאפשרות להעביר או למכור את הזכויות בחלקת המגורים המפוצלת ללא התערבות נוספת של המינהל בהליכי המכירה ו/או ההעברה של הזכויות לצד ג'. למעשה, מדובר בהקניית בעלות "דה פקטו" בזכויות המגורים וחופש פעולה נרחב בביצוע שינויים שאינם דורשים עוד את התערבות ואישור המינהל.
4.8.6 "רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים אינה משנה את הכללים החלים על שטחי הנחלה שאינם חלקת המגורים". (979)
ההחלטה קובעת כי כתנאי להעברת הזכויות בנחלה, ישולמו למינהל דמי רכישת מלוא הזכויות למגורים בהתאם לסעיף 4.8 קרי 33% מערך הקרקע הכולל את הזכויות הנוכחיות והעתידיות שיחושב בזמן העברת הזכויות על ידי שמאי המינהל ואשר כפופות להוראות תמ"א 35 ולתוכנית תקפה. התשלום יתבצע במזומן ולא בתשלומים כנהוג במנהל, וזאת על מנת לייעל את הגבייה ולצמצם את מעורבות המינהל בהתנהלות החוכר בעתיד.
.."תשלום דמי רכישה כאמור יזכה את החוכר במלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים כמפורט בסעיף 4.8 לעיל והוא יהיה פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים. הפטור מתשלום דמי הסכמה הניתן על פי החלטה זו הוא לחלקת המגורים בלבד.
עם הכנת תיק הנחלה והשומה הפרטנית יבחן אף תקנון האגודה והעברת הזכויות בנחלה תיעשה בהתאם לתקנון .
4.10.3 "חתימת חוזה החכירה תהיה בתאום מלא עם האגודה, במידת הצורך".(979) 4.10.4 "שטח חלקת המגורים יגרע מחוזה השכירות או חוזה החכירה שנחתם עם הישוב החקלאי ולא תותר שימוש ביתרת שטח הנחלה למטרת מגורים אלא בהתאם לתנאים הקבועים בהחלטה זו". (979)
4.10.5 "במקרה שהסוכנות היהודית לארץ ישראל או ההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין, הינה צד לחוזה משבצת תלת שנתי בגין משבצת הישוב החקלאי, חתימת חוזה החכירה תעשה בתאום עימה". (979)
5ראה נספח בפרק הנספחים.
|
||||||
|
||||||
|
