חלקת המגורים במושב

  4.1  הגדרת חלקת המגורים
 
"חלקת המגורים במושב תהיה שטח מתוך חלקה א' של נחלה בגודל כולל של עד 2.5 דונם בלבד, שמתקיימים בו במצטבר התנאים שלהלן:

א. חלקת המגורים תהיה שטח רציף.
ב. השטח מיועד למגורים בתכנית תקפה.
ג. השטח כולל את יחידות הדיור הקיימות בחלקה א'.
 
על אף האמור בסעיף קטן (א) לעיל, אם עד למועד אישור החלטה זו  צורף כדין שטח לא רציף לחלקה א' של נחלה, בשל מגבלות פיסיות ו/או תכנוניות בנחלה, חלקת המגורים תכלול גם שטח זה ובלבד  ששטחה הכולל של חלקת המגורים לא יעלה על 2.5 דונם". (979)

 

כאמור, הגדרת חלקת המגורים לצורך העמידה בתנאי ההחלטה, הינה מוגבלת וברורה כאחד.
 

הנושא הראשי העולה מן ההגדרה הינו רישומה של חלקת המגורים "כחלק מחלקה א'" . לצורך האמור יהיה המדובר בנחלות בהן יש חלוקה ברורה של הנחלה ושל החלקות בה לאחר רישום כדין ובהתאם להוראות פרק ד' לחוק התכנון והבנייה וביצוע רישום החלקה בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו").
  
 4.2  השלמת חלקת המגורים במושב
 
"על אף האמור בסעיף 4.1 לעיל, בנחלות באזור עדיפות לאומית א' ובקו העימות בלבד3,  בהן חלקת המגורים  תהיה קטנה מ-2.5 דונם, תתאפשר השלמתה וזאת בהתאם להוראות המפורטות להלן:

 4.2.1   אם חלקה א' של הנחלה הינה בשטח של 2.5 דונם או גדולה מזה, תתאפשר השלמת חלקת המגורים עד ל-2.5 דונם מתוך חלקה א' בלבד, וזאת בכפוף לקיומה של תכנית תקפה;
 4.2.2   אם חלקה א' של הנחלה קטנה מ-2.5 דונם, תתאפשר השלמת חלקת המגורים עד ל- 2.5 דונם בצמידות לחלקה א' הקיימת, וזאת בכפוף לקיומה של תכנית תקפה.
 4.2.3  במידה ולא ניתן לבצע את השלמת חלקת המגורים בצמידות לחלקה א' ורק כאשר שטח חלקת המגורים קטן מ-1.5 דונם, תתאפשר השלמתה ל-2 דונם על ידי ייעוד שטח מתוך משבצת הישוב לצורך זה. זאת, בתנאי כי  השטח האמור צמוד לאזור המגורים במושב, ובכפוף לקיומה של תכנית תקפה המאפשרת זאת" (979).

 

יש להבחין כי נושא השלמת חלקת המגורים כאמור מתייחס לנחלות באזור עדיפות א' ובקו עימות בלבד, ואין ההשלמה כאמור מתייחסת למקרים שלא עומדים בתחום הגיאוגרפי הנ"ל.

 

 

  3הישובים הנכללים באיזור עדיפות א' וקו עימות, נקבעו בהחלטת ממשלה ראה רשימה מפורטת בפרק הנספחים.

 

4.3  הגדלת חלקת המגורים במושב

 
"אם במועד אישור החלטה זו השטח המיועד למגורים בחלקה א' של נחלה יהיה גדול מ-2.5 דונם (להלן: "השטח הנוסף"), החוכר יהיה זכאי לבקש תחולת ההסדר המפורט בהחלטה זו גם על השטח הנוסף, בהתאם לתנאים אשר יקבעו על ידי המינהל ותמורת תשלום של דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע"(979).

 

כמתואר לעיל, שטח המיועד למגורים בחלקה א' של הנחלה הוגדר כשטח מקסימאלי של 2.5 דונם, אך אין בכך כדי לפגוע בחוכר המחזיק בקרקע העולה על הגודל הנ"ל.
החוכר המחזיק בגודל חלקת מגורים העולה על 2.5 דונם יהיה זכאי , לפנות למנהל מקרקעי ישראל, אם במועד ההחלטה זו, דהיינו 26/06/2007 , היה שטח המגורים של חלקת המגורים בנחלתו גדול מ- 2.5 דונם.
 

במקרה זה תעמוד לחוכר הזכות לבקש את תחולת ההסדר על אפשרויותיו וזכויותיו, ולקבל את ההכרה כי מלוא הקרקע הינה קרקע למגורים והינה חופשייה מהתחייבות נוספות למנהל. האמור הינו בכפוף לתשלום של דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע, ובהתאם לתנאים שייקבעו על ידי המנהל. תנאים נוספים אלה טרם הובהרו בהחלטה זו.

ניתן להניח כי התנאים והעלויות של הזכויות הנוספות עפ"י הגדרת ההחלטה, יקבעו בהתאם לשמאות המנהל אל מול תיק הנחלה והשמאות הפרטנית אותה ממליצים אנו שיכין חוכר הנחלה או רוכש הנחלה מבעוד מועד, ותוך ניהול משא ומתן משפטי שמאי אל מול המנהל, ועל כל המשתמע מכך.

נשוב ונזכיר. כל הזכויות והאפשרויות הנרחבות אשר עולות מהחלטה 979 הינם כפופות למספר אלמנטים חיצוניים לנחלה, ובין היתר להוראות תמ"א 35, שמהווה מסמך המדיניות התכנוני העדכני ואשר אליה כפופה האגודה.  הוראות תמ"א 35 יכולות להוות כגורם מנוגד וייתכן אף גורם שמייתר את מימוש מלוא זכויות החוכר על הקרקע שמעבר ל- 2.5 הדונם כאמור, וזאת בשל העדר זכויות בנייה נוספות הקשורות במימושי מלוא זכויות האגודה עפ"י תמ"א 35.

לאור האמור, יש לבחון היטב את כדאיות ההשקעות העתידיות בנחלה ואת ערכה של הנחלה לאור השלכות הגורמים כאמור לעיל, וכפי שיוסבר בהרחבה בהמשך.

4.4   היקף הבניה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים  

היקף הבניה הבסיסי הוא היקף הבניה שיכול בעל זכות  בחלקת במגורים בנחלה לממש ללא תמורה כיום, לפני  החלת ההחלטה.
 

כיום היקף הבנייה הוא: בית מגורים בשטח של 160 מ"ר  עבור בעל הזכויות בנחלה, בית מגורים נוסף בשטח של  160 מ"ר עבור מי שנקבע כ - "בן ממשיך" וכן יחידת  מגורים נוספת בשטח של 55 מ"ר בצמידות לאחד המבנים  עבור בעל הזכויות הקודם בנחלה שהוא אביו של בעל  הזכויות הנוכחי. קיימת חובה לשמור על "רצף בן דורי"  בחלקת המגורים וזאת על פי המצב הקיים היום ולפני  החלת ההחלטה.
 

סך כל שטח הבניה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים במושב יהיה עד 375 מ"ר כמפורט בסעיף 4.4.1 להחלטה.
 
4.4.1   "היקף הבניה הבסיסי הכולל למגורים בחלקת המגורים במושב יהיה עד 375 מ"ר (להלן: "היקף הבניה הבסיסי למגורים"), בכפוף לקיומה של תכנית תקפה"(979). 
היקף הבניה יהיה עד 375 מ"ר ומספר היחידות יוגבל על ידי האגודה בכפוף להוראות תמ"א 35.
במקרה וישנה תוכנית תקפה הקודמת לכניסת תמ"א 35 אשר אושרה למתן תוקף בשנת 2005 ותוכנית זו מאפשרת מספר יחידות גדול יותר, תגבר התוכנית התקפה .
 
4.4.2   "חוכר המצטרף להסדר יהיה זכאי למימוש היקף הבניה הבסיסי למגורים בהתאם להוראות שלהלן:
 
    4.4.2.1   הדרישה לרצף בין דורי בחלקת המגורים תתבטל ותתאפשר בניית יחידות דיור בחלקת המגורים לחוכר ולקרובו"(979).

 

סעיף זה שבהחלטה 979 הינו תחילת ההחלה של אחד ממקודי המשיכה והעניין הגדולים והדרמטיים ביותר שבהחלטה.
 

סעיף זה מתייחס להתרת הקשר רב השנים של הצורך לרצף בין דורי והאפשרות כי בניית יחידת מגורים נוספת תותר אף למוגדר כ-"קרוב"  והמוגדר בהחלטה כ - "בן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג,

מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. לעניין החלטה זו "בן זוג" – לרבות ידוע בציבור כבן זוג".

 

הסעיף הרחיב הרחבה משמעותית את ההגדרה הישנה שאפשרה רצף בן דורי בלבד, ומאפשרת כאמור את בניית היחידה הנוספת לבן משפחה בקרבה רחוקה משמעותית מהצמצום שהיה

נהוג לילדי החוכר בלבד או להוריו. יתרה מכך, אם טרם ההחלטה הורשה המתיישב לבנות עד 160 מ"ר עבורו בלבד, הרי שלאחר ההחלטה יכול הוא לבנות בית אחד בשטח של 375 מ"ר.

יצויין כי בהמשך ההחלטה ישנה התייחסות חדשנית של ממש לעניין פיצול יחידות הדיור מחלקת המגורים (סעיף 4.7 להחלטה) וכן לאפשרות המרחיבה כי חוכר אשר ירכוש את מלוא זכויות המגורים שבחלקת המגורים, יהיה רשאי להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים, אף למי שאינו קרוב (משמע לצד ג').

    4.4.2.2 "מימוש בניית 375 מ"ר כאמור לעיל יכול להיעשות במספר יחידות דיור  ובגודל כפי שיקבע בתוכנית תקפה. (979) 

 

 מספר יחידות הדיור יוגבל על ידי האגודה בכפוף     להוראות תמ"א 35. יש להזכיר כי אם תוכנית מקומית שאושרה לפני כניסתה לתוקף של תמ"א 35 קובעת אחרת, הרי התכנית המקומית גוברת.
 
4.5   דמי חכירה בגין חלקת המגורים במושב

"תנאי לתחולת ההסדר הינו תשלום דמי חכירה למינהל בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבניה הבסיסי למגורים. ערך הקרקע  ייקבע על פי שומה פרטנית". (979).

סעיף זה בהחלטה מהווה את הבסיס החישובי לערך הקרקע והתנאי הכספי הראשוני לעמידה בתנאי ההחלטה על זכויותיה וחובותיה הכספיים, כפי שיתואר בהמשך.

אף לעניין זה חשיבות עליונה לתיק הנחלה אותו אנו ממליצים שיכין כל חוכר נחלה או רוכש פוטנציאלי, וזאת לצורך האפשרויות השמאיות והמשפטיות העומדות לזכות החוכר אל מול שמאי המנהל.

לדעתנו, הכנת תיק נחלה כמתואר בספר זה, מעמיד את שווי הנחלה אל מול כל הפרמטרים השונים המשפיעים על שווי הקרקע ועל שווי הנחלה וסביבתה.
פעמים רבות שמאי המינהל אינו מודע למפגעים סביבתיים הסמוכים לנחלה ו/או גורמים אחרים המשפיעים על שווי הקרקע.

תיק נחלה שכזה ופירוט הזכויות ומצב הנכס המדובר, הינו הכרחי בעמידה אל מול הרשויות השונות ולרבות האגודה, הרשות המקומית ומנהל מקרקעי ישראל, והינו הכרחי במקרים המחייבים השגה על היטל השבחה לרשויות, השגה בגין עלויות מס שונות ברשות המיסים ולהשגות לעניין שמאי המנהל.

דוגמאות פרטניות לחישובי הערכת שווי הנחלה יוצגו בהמשך ספר זה.
 
 
4.6 בניה נוספת בחלקת המגורים
 
"חוכר שיבקש להוסיף ו/או לממש זכויות בניה למגורים בחלקת המגורים, מעבר להיקף הבניה הבסיסי הכולל של 375 מ"ר, יוכל לעשות כן בכפוף לקיומה של תכנית תקפה ולתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא  בגין תוספת ו/או מימוש זכויות הבניה כאמור.
 

על התשלום עבור תוספת  ו/או מימוש זכויות הבניה כאמור, יחולו ההנחות הנהוגות באזורי עדיפות לאומית". (979).
סעיף זה שבהחלטה מתייחס לאפשרות של הרחבת היקף הבניה הנוספת שמעבר לזכות הבסיסית של 375 מ"ר. ההחלטה הרלוונטית כיום לעניין התשלום לתוספת בנייה, הינה החלטה 1104. 4

יש להבחין כי מימוש זכות זו כפוף לקיומה של תכנית תקפה.
 

משמעות הדבר כי ישנן זכויות ברות מימוש להרחבת הבנייה ושאינן תלויות במנהל, אלא בתב"ע החלה בנחלה ואפשרויות הבנייה במקום.

החלטה 1104 קובעת כי, עבור כל תוספת בנייה שתתבקש, ידרוש מינהל מקרקעי  תשלום מלא. תשלום מלא זה מתבטא, במרכז הארץ,  בתשלום השווה  לערך הכספי של 91% מערך הקרקע של התוספת  (באזור עדיפות לאומית ב' השיעור יורד ל-51% ובאזור עדיפות לאומית א' - 31%).

 במקרים בהם מקורה של תוספת הבנייה הוא בתכנית שנתאשרה לאחר הקצאת הקרקע למחזיק הנחלה והוא מחוייב בהיטל השבחה, התשלום פוחת לשיעור של 46% מערך הקרקע של תוספת הבנייה.

 

 

  4ראה נספח בפרק הנספחים.
   
4.7   פיצול יחידת/ות דיור מחלקת המגורים
 
4.7.1   "חוכר אשר הצטרף להסדר יהיה רשאי לפצל מגרש/ים לבניית יחידת/ות דיור מחלקת המגורים עם זכויות בניה למגורים מתוך היקף הבניה הבסיסי למגורים ולחתום על חוזה חכירה למגרש המפוצל עם 

מלוא זכויות הבניה למגורים (הקיימות והעתידות) ביחס לאותה/ן יחידת/ות הדיור. פעולה זו תתאפשר בכפוף לכל התנאים המפורטים להלן:

 

4.7.1.1    יחידת דיור קיימת על פי תוכנית תקפה עם זכויות בניה כוללות של לפחות 160 מ"ר, המשמשת בפועל למגורי החוכר, תישאר תמיד צמודה לנחלה ולא תתאפשר פיצולה מן הנחלה".

(979)      
בסעיף זה מעוגנת זיקת  החוכר אל יתרת הנחלה ולקשר של עיבוד ושמירת הקרקע כקרקע חקלאית בחלקות א' ב' וג ' .
החלטה זו מאמצת את המלצת "וועדת הבר" לשמר את הקשר הישיר בין החקלאי לאדמתו, השליטה שלו בה ועיבודה על פי הראייה הכוללת של המרחב החקלאי הפתוח לצורך שימוש חקלאי ושמירת השטחים הפתוחים של ישראל .
 

אין אפשרות לנתק את חלקת המגורים לחלוטין מהשליטה בקרקע החקלאית ומחוייבות החקלאי לעבדה ולשמרה.
 

החלטה זו הולכת מרחק גדול מהמצב הקים עד כה ומאפשרת פיצול חלקים רבים מחלקת המגורים בנחלה ורכישת הזכויות בה לאחר תשלום למינהל ובכך מהווה הדבר, הלכה למעשה, את ניתוק השליטה המנהלתית של המינהל על הנעשה ברוב חלקת המגורים.

ההחלטה מסירה את הדרישה לרצף בין דורי בנחלה ומאפשרת רכישת זכויות על ידי צד ג' מצד אחד, אך מקבעת את הקשר בין חלקות הנחלה המשמשות לעיבוד חקלאי ותעסוקה, ליחידת מגורים אחת שתשלוט בפועל על תפקוד הנחלה הן מהפן התעסוקתי והן מהפן החקלאי. חלקה זו, שלא תפוצל מהנחלה, תחזיק בזכויות בניה של לפחות 160 מ"ר שיגרעו מתוך היקף הבניה הבסיסי (375 מ"ר).

4.7.1.2   "הפיצול יעשה רק בכפוף לקיומה של תכנית תקפה" . (979)
   
לא יתאפשר פיצול ללא תוכנית תקפה  ופרטנית לחלקה המפוצלת. מרבית רשויות התכנון קיבלו על עצמן את החיוב ברצף דורי אותו חייב המינהל ולפיכך תידרש הכנת תוכנית שתאפשר בנייה ללא חיוב ברצף דורי. בנוסף יתכן והרשות המקומית תדרוש תוכנית מפורטת לפיצול המגרש, תוכנית שתסמן את דרכי הגישה למגרש המפוצל, ואת קווי הבניין בו. עבור תוכנית מפורטת תדרוש הרשות המקומית תשלום היטל השבחה בשיעור 50% מההשבחה שנוצרה בגין התוכנית. על תשלום זה ניתן להשיג (לערער) הן מבחינה שמאית והן מבחינה משפטית.

4.7.1.3    פיצול המגרשים יעשה בהתאם להגבלות שנקבעו בתמ"א 35.
מעל החלטה זו, מרחפת המלצת "וועדת הבר" שקובעת כי הזכויות בחלקת המגורים, אפילו אם שולם למינהל מלוא תמורתם ואין למינהל עניין נוסף בניהול החלקה, יוכפפו להגבלות שנקבעו בלוח 1 ובלוח 2 של תמ"א 35, ובאישור האגודה לעמידה במגבלות אלה.

באימוץ המלצת "וועדת הבר", מגבילה המועצה בהחלטתה זו את מספר יחידות הדיור לתכנון האזורי שנקבע על ידי תמ"א 35 ואת האגודה מלאשר מספר יחידות דיור העולה על מה שאושר בתוכנית .
דבר זה יכול ליצור הגבלה במקרים בהם כבר ניבנו בפועל בנחלות אחרות במושב יחידות נוספות או שלחילופין נוצלה המכסה שעל פי התמ"א להרחבת המושב, ובכך נוצרת המגבלה לאפשרויות הפיצול ולערכה של חלקת המגורים הפרטנית אשר אותה מבקשים לפצל .

4.7.1.4   "גודל המגרש המפוצל וזכויות הבניה הכוללות שיוצמדו לו, אשר לא יפחתו מ-160 מ"ר,  יופחתו משטח חלקת המגורים ומהיקף הבניה הבסיסי למגורים או מזכויות הבניה למגורים הקיימות במועד אישורה של החלטה זו, בהתאמה".(979)

היקף הבניה הבסיסי כמוגדר בהחלטה זו הוא 375 מ"ר.
במידה ובמועד אישור החלטה זו ביום  26.06.2007  זכויות הבניה למגורים בחלקה היו גדולות מ 375 מ"ר יופחתו זכויות המגרש המפוצל מזכויות הבניה למגורים אלו.
בכל מקרה זכויות המיגרש המפוצל לא יפחתו מ 160 מ"ר.

4.7.1.5  "תשלום למינהל של 29.25% מערך הקרקע למגורים של המגרש המפוצל, המביא בחשבון גם את הפוטנציאל התכנוני למגורים, בקיזוז זכויות הבניה עבורן שולמו דמי חכירה מהוונים".
ערך הקרקע כאמור יקבע על פי שומה פרטנית בתוקף שתיערך לפי כללים שיקבע המינהל.4.7.1.6 המינהל לא יאפשר לבעל זכויות בנחלה לפצל מגרש מתוך חלקת המגורים ללא זכויות בניה צמודות לו". (979)
  
התשלום למינהל יושלם ל 33% מערך הקרקע למגורים של המגרש המפוצל .

ערך הקרקע יקבע על ידי שומה פרטנית ויביא בחשבון את הפוטנציאל  העתידי ובמגבלות הבאות לידי ביטוי מהוראות תמ"א 35.

ערך הקרקע כאמור יקבע על פי שומה פרטנית בתוקף שתיערך לפי כללים שיקבע המינהל.

"המינהל לא יאפשר לבעל זכויות בנחלה לפצל מגרש מתוך חלקת המגורים ללא זכויות בניה צמודות לו"

הכללים שאותם יקבע המינהל לצורך השומה הפרטנית עדיין לא ידועים, דבר המגדיל את חשיבות תיק הנחלה שיעשה על ידי החוכר ו/או רוכש הזכויות לצורך השגה על שומת המינהל.
הכנת תיק נחלה מלא ומפורט אשר יכלול את מלוא הזכויות בחלקת המגורים הפרטנית ושומה עדכנית למצב החלקה העכשווי והעתידי ייתן לחוכר ו/או לרוכש הזכויות, תמונה מלאה על שווי הזכויות ויאפשר קידום העניין אל מול המינהל רשויות המס המועצה והגורמים השונים.

 
4.8   רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים
 
4.8.1  "לחוכר תינתן אפשרות לרכוש את מלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים תמורת תשלום דמי רכישה בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבניה המאושרות ובפוטנציאל התכנוני למגורים בשטח חלקת המגורים. ערך הקרקע יקבע על פי שומה פרטנית  שתיערך לפי כללים שיקבע המינהל אשר לא תכלול את זכויות הבניה עבורן שולמו בעבר דמי חכירה מהוונים. מתשלום זה יקוזזו התשלומים המפורטים להלן": (979) 

האפשרות לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים מחייבת הערכת שווי הקרקע שתיקבע על ידי שומה פרטנית של חלקת המגורים בנחלה.
 

הערכת השווי תכלול את הזכויות הקימות והעתידיות בחלקת המגורים ובפוטנציאל התכנוני של הנחלה. כאמור, הצורך בהכנת תיק נחלה ושומה פרטנית מצד החוכר יכולה לייצב את מעמד זכויותיו אל מול המינהל ולאפשר השגה משפטית ושמאית על ערך שמאות הנחלה שנעשתה על ידי המינהל וכן לצורכי תשלומי דמי רכישה ומיסים לרשויות.
 

התשלום של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים אינו ממצה את כל התמורה שתשולם למדינה שכן בגין תוספת זכויות בחלקת המגורים יחולו תשלומי מיסים ותשלומי חובה אחרים כמתחייב על פי דין, כגון מס רכישה.

 

תשלום זה הינו מופחת לעומת התשלום לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים ונועד ליצור העדפת השימושים למגורים על פני השימושים לתעסוקה בחלקה.
כמו כן התשלום המופחת כאמור, נועד ליצור את העדפת העיבוי הפנימי של הישובים החקלאיים ושימוש בתשתית הקיימת לעומת בניה חדשה והרחבות קהילתיות הנבנות על שטחים חקלאיים ונעשות בתשלום דמי חכירה מלאים.
 

ההחלטה מאמצת את המלצות "וועדת הבר" לגביית התשלום עבור הזכויות הנוספות בנקודות זמן שונות כדלקמן:
3.75% משווי הקרקע עבור ביטול חלק מההגבלות הקיימות כיום בשימוש בזכויות הבניה למגורים (רצף בן דורי למשל) וכן עבור ביטול ההוראה בדבר השבת הקרקע בחלקת המגורים למינהל אם ישתנה יעודה.
השלמת התשלום ל-33% מערך הקרקע, בביצוע העברת הזכויות לצד ג' בנחלה כולה  או בפיצול יחידת דיור בחלקת המגורים ואשר נועדה להקל על החקלאי במימון התשלום אותו הוא חייב למינהל.


4.8.1.1   " דמי חכירה בגין חלקת המגורים ששולמו בהתאם לסעיף 4.5 לעיל, במידה ושולמו כאלה בעבר למינהל.

 
4.8.1.2  במידה ושולמו למינהל בעבר דמי ההסכמה בגין העברת הזכויות בנחלה, יקוזז מתשלום דמי הרכישה כאמור בסעיף זה, רק החלק היחסי של דמי ההסכמה ששולם בגין העברת הזכויות בחלקת המגורים.
 
4.8.2  על אף האמור לעיל, לא יקטנו דמי הרכישה כאמור מ- 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבניה הקיימות ובפוטנציאל התכנוני למגורים בשטח חלקת המגורים".(979)

כאמור, בתמורה ל- 33% מערך הקרקע הכולל את זכויות הבניה הקיימות והעתידיות (במידה ושולם בעבר 3.75% כאמור באפשרות א' השיעור ישתנה ל-29.25%) תתאפשר בנייה במגרש בגודל של 2.5 דונם ככל שהחוכר יבקש לפי תכנית בניין עיר שתהיה בתוקף (הוא רשאי "להריץ" תכניות" ולאשרן גם לאחר החתימה על ההסכם). במידה ובעבר שולמו דמי הסכמה בנחלה  (דמי הסכמה = תשלום למינהל מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות) יקוזז סכום דמי ההסכמה המשוייך לחלקת המגורים ובלבד ששיעור התשלום בחלופה זו לא יקטן מ-20% מערך הקרקע הכולל זכויות בניה קיימות ועתידיות.
תשלום זה מהווה רכישה של זכויות חדשות, אשר לא היו קודם למחזיק הנחלה ולפיכך סביר להניח כי שלטונות מיסוי מקרקעין יגבו בגין תשלום זה מס רכישה בשיעור 5%.
 
4.8.3 "חוכר, אשר רכש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים כאמור בסעיף זה, יהיה פטור מתשלום כלשהו למינהל בגין ביצוע הפעולות הבאות, בכפוף לקיומה של תכנית תקפה:
 
4.8.3.1   מימוש תוספת בניה למגורים.
4.8.3.2   אישור זכויות בניה למגורים ומימושן.
4.8.3.3   פיצול יחידות דיור מחלקת המגורים.
 
4.8.4   יובהר כי מימוש זכויות לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, הן מכוח תכנית קיימת והן מכוח תכנית חדשה תחויבנה בתשלום מלא למינהל בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל כפי שיהיו בתוקף מעת לעת".(979)
 

אחת השאלות הגדולות העומדות בפני מקבלי ההחלטות ואשר באות לידי ביטוי בהחלטה זו הנשענת על המלצות "וועדת הבר" היא סוגיית הזכויות לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים. 

 

בהחלטה 1101 מיום 27.03.2007 של מועצת מקרקעי ישראל ניקבעו התנאים לפיהם יאושר שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה.
נושא זה יידון בהרחבה בסקירת החלטה 1101 ובהמשך ספר זה.
    
4.8.5 "חוכר אשר רכש את מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים, עפ"י החלטה זו, יהיה רשאי להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים אף למי שאינו קרובו".(979) ההדגשה אינה במקור.

 

עם תשלום רכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים ( 33% ) יהיה רשאי החוכר להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים למי שאינו קרובו.
סעיף זה מהווה את המהפכה אשר לה ציפו כולם.
 

האפשרות לביטול הרצף הבן דורי בחלקת המגורים בנחלה והאפשרות להעביר או למכור את הזכויות בחלקת המגורים המפוצלת ללא התערבות נוספת של המינהל בהליכי המכירה ו/או ההעברה של הזכויות לצד ג'. למעשה, מדובר בהקניית בעלות "דה פקטו" בזכויות המגורים וחופש פעולה נרחב בביצוע שינויים שאינם דורשים עוד את התערבות ואישור המינהל.
 
בהמשך ספר זה יפורטו המרכיבים לחישוב שומה פרטנית ואת דרך הבחינה של כדאיות המסלולים השונים אותם יש לבחון לפני קבלת ההחלטה בדרך למזער את התשלום הנובע מפיצול  חלקת המגורים בנחלה.

 

4.8.6  "רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים אינה  משנה את הכללים החלים על שטחי הנחלה שאינם חלקת  המגורים". (979)
החלטה זו עוסקת בחלקת המגורים בלבד ששטחה 2.5 דונם בלבד ואינה מאפשרת לבצע השלכות של אפשרויות ההחלטה ביתר החלקות בנחלה אשר ימשיכו להיות נשלטים על ידי החלטות המינהל הקודמות.
יובהר כי החלטה זו לא עוסקת בשטחים החקלאיים ואינה מאפשרת הפשרה של חלקות חקלאיות, שינוי יעוד או שימושים חורגים  בקרקע המשמשת לעיבוד חקלאי.

  
4.9   העברת זכויות
 
4.9.1 "במועד העברת הזכויות  בנחלה כולה, בין אם החוכר הצטרף להסדר בעבר ובין אם לא, יידרש החוכר, כתנאי להעברת הזכויות, לשלם למינהל דמי רכישה עבור  מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים בהתאם לסעיף 4.8 לעיל"... (979)

 

ההחלטה קובעת כי כתנאי להעברת הזכויות בנחלה, ישולמו למינהל דמי רכישת מלוא הזכויות למגורים בהתאם לסעיף 4.8 קרי 33% מערך הקרקע הכולל את הזכויות הנוכחיות והעתידיות   שיחושב בזמן העברת הזכויות על ידי שמאי המינהל ואשר כפופות להוראות תמ"א 35 ולתוכנית תקפה.
 

התשלום יתבצע במזומן ולא בתשלומים כנהוג במנהל, וזאת על מנת לייעל את הגבייה ולצמצם את מעורבות המינהל בהתנהלות החוכר בעתיד.

 

.."תשלום דמי רכישה כאמור יזכה את החוכר במלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים כמפורט בסעיף 4.8 לעיל והוא יהיה פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים.
יובהר כי המינהל ימשיך לגבות דמי הסכמה עבור שטחי הנחלה שאינם חלקת המגורים כתנאי להעברת הזכויות בנחלה".(979)
 

הפטור מתשלום דמי הסכמה  הניתן על פי החלטה זו הוא לחלקת המגורים בלבד.
עבור שטחי הנחלה שאינם חלקת המגורים בנחלה ימשיך המינהל לגבות דמי הסכמה כמתחייב מהחלטות קודמות, הרלוונטית בהן היא החלטה 534 מתאריך 29/6/92  5
 
4.9.2 "העברת הזכויות במגרש שפוצל מתוך חלקת המגורים תתבצע ללא תשלום נוסף למינהל". (979)

 
4.9.3  כל העברת זכויות בהחלטה זו תתבצע בהתאם לתקנון האגודה והדין הכללי.

 

עם הכנת תיק הנחלה והשומה הפרטנית יבחן אף תקנון האגודה  והעברת הזכויות בנחלה תיעשה בהתאם לתקנון  .


4.10  חתימת חוזה חכירה בגין חלקת המגורים
 
4.10.1   "חוכר אשר הצטרף להסדר יהיה זכאי לחתום על חוזה חכירה עם המינהל המעגן את זכויותיו על פי החלטה זו.

 
4.10.2   בחוזה החכירה בגין חלקת המגורים יקבע כי לא יחולו על שטח חלקת המגורים ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול המינהל בדבר השבת קרקע למינהל בעת שינוי יעודה".  (979). ההדגשה אינה במקור.
   
עם ההצטרפות להסדר, החוכר מעגן את זכויותיו בחלקת המגורים וההוראה בדבר השבת הקרקע למינהל בעת שינוי יעוד לא תחול.

4.10.3  "חתימת חוזה החכירה תהיה בתאום מלא עם האגודה, במידת הצורך".(979)
תיאום חתימת החוזה עם האגודה נדרש לצורך הערכת שווי הנחלה.
האגודה כפופה להוראות תמ"א 35 אשר מגבילות את מספר יחידות הדיור הניתנות לבניה במושב. דבר זה ישפיע ישירות על ערך שוויי הזכויות העכשוויות והעתידיות.

4.10.4  "שטח חלקת המגורים יגרע מחוזה השכירות או חוזה החכירה שנחתם עם הישוב החקלאי ולא תותר שימוש ביתרת שטח הנחלה למטרת מגורים אלא בהתאם לתנאים הקבועים בהחלטה זו". (979)
חוזה החכירה בגין חלקת המגורים לא יבוא במקום חוזה החכירה העוסק בנחלה כולה אלא יגזור את זכויות חלקת המגורים מיתר הזכויות בנחלה ויעסוק רק בשטח  הנחלה המשמש למגורים בלבד.

 

4.10.5 "במקרה  שהסוכנות היהודית לארץ ישראל או ההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין, הינה צד לחוזה משבצת תלת שנתי בגין משבצת הישוב החקלאי, חתימת חוזה החכירה תעשה בתאום עימה".

(979)
 

 

5ראה נספח בפרק הנספחים.

 

פרקים נוספים בהחלטה 979:

© Daronet LTD.
עבור לתוכן העמוד