היטל השבחה

התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 קובעת כי על רשות מקומית לגבות היטל בגין השבחות שהיא יוצרת למקרקעין בתחומה באמצעות אישור תוכניות, מתן הקלות בבנייה ומתן שימושים חורגים.

שיעור ההיטל הינו 50% מן ההשבחה הנוצרת בגין התכנון החדש. ס' 2 (א) קובע מיהו החייב כדלקמן:


2 (א) "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד.
 

(ב) שילם חוכר לדורות את ההיטל, יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד; בקביעת סכום השיפוי תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה, ואולם אם החכירה לא הוארכה מסיבה כלשהי, זכאי החוכר לדורות כלפי בעל המקרקעין לקבל את הסכום שנוכה לו מהשיפוי עקב הזכות להארכת החכירה, כשהוא צמוד למדד יוקר המחיה ממועד תשלומו ועד למועד השיפוי בפועל.
 

(ג) היה המחכיר זכאי, לפי הסכם, לתבוע מן החוכר תשלום עבור ניצול ההשבחה, יהיה החוכר זכאי לנכות את סכום ההיטל מכל תשלום שעליו לשלם למחכיר כאמור".

ואילו ס' 21 קובע:

21. "לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה" (ההדגשות שלי)

ההסכם בין מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות משנת 1971 קובע כי חלף היטל ההשבחה ישולמו לרשות המקומית 10% מן התקבולים של המינהל בעניינים הבאים בלבד :

א) החכרת / מכירת קרקע עירונית, פנוייה או מבונית, למעט נכסים (רכוש נפקדים) המנוהלים ע"י עמידר וכד'.

ב) דמי חכירה שנתיים, שוטפים ופיגורים, בגין קרקע עירונית.

ג) דמי הסכמה, כולל פיגורים בגין קרקע עירונית.

ד) דמי חכירה בגין תחנות דלק.

במגזר החקלאי מרבית הקרקעות טרם עברו פרצלציה ולפיכך נוהג המינהל לערוך חוזה שכירות תלת שנתיים מתחדשים עם אגודות שיתופיות (מושבים וקיבוצים). חוזים אלה, לרוב, מתחדשים במשך שנים רבות.

בהסכמים מסוג אלה מוגדר המחזיק בקרקע כ"בר רשות". על פי הלכת "קנית"  בר רשות אינו חייב בהיטל השבחה. אולם, במהלך השנים חל כרסום בהלכת קנית וקיימת פסיקה נרחבת המפרשת הסכמים שונים, לא על פי הפן הפורמלי, אלא על פי הפן הכלכלי.

כך למשל בעניין נווה בניין  נקבע כי זכות בעלות לצורך חיוב בהיטל השבחה תקבע על פי הסכם המכר, בו חלה ההתעשרות מההשבחה, ולא על פי הרישום הפורמאלי בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

ובעניין דרך ארץ  נקבע כי יש לפרש חוזה זכיון על פי פרשנות כלכלית ובפרשנות זו מדובר במעין זכות חכירה לדורות ולפיכך יש מקום לחיוב בהיטל השבחה.

גם בעניין אופנהיימר  נקבע כי ברי רשות בנחלה אשר היו בעלי חוזי חכירה לדורות פרטניים שהסתיימו ולא חודשו ומכרו זכויותיהם כזכות לחכירה לדורות, חבים בהיטל השבחה.

לאור הפער המשמעותי בין שיעור היטל ההשבחה החל על גורמים פרטיים (50%) לבין שיעור חלף היטל השבחה החל על המינהל (10%) תעדיף הרשות המקומית לחייב את הפרטיים. לפיכך רשויות מקומיות רבות רואות בבעלי הסכמי פיתוח ובבעלי זכויות שכירות מתחדשת כמחזיקים בחוזי חכירה לדורות ומחייבות בהיטלי השבחה. פסיקות לדוגמא אשר קבעו כי למעשה הרשות המקומית גובה כפל היטל השבחה הינן בעניין בלוך  ולהבות חביבה  אולם טרם נקבעה הלכה בנושא.

לפיכך, אם טרם החלטה 979 זכויות מחזיק נחלה הינן כזכויות של "בר רשות" וגביית היטל השבחה היא עניין הנתון לויכוח, הרי שלאחר חתימה על הסכם המעגן את זכות מחזיק הנחלה כחוכר לדורות יחוייב הוא בכל פעולה תכנונית של אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג בהיטל השבחה.

פרקים נוספים בהיטל השבחה ומיסוי:

© Daronet LTD.
עבור לתוכן העמוד