דוגמאות בפועל ליישום החלטות 979 ו - 1101 ''בעידן החדש''

  1. נחלה כוללת בית מגורים אחד. המחזיק בנחלה מבקש להרחיב את ביתו עד לגודל של 450 מ"ר, כפי שמאפשרת תכנית בניין עיר שהיתה בתוקף טרם הקצאת הנחלה. בהנחה ששווי מ"ר קרקע לבנייה בחלקת המגורים הינו 1,000$, מה כדאי למחזיק לעשות?

אפשרות ראשונה - לפעול על פי המצב טרם החלטה 979:

 160 מ"ר ראשונים ללא תשלום =     0
 מ"ר נוספים בתשלום של 91% מערכם (290,000$ * 91%) =  290 263,900$
 מס רכישה בשיעור 5%  =

13,195$


 סה"כ לתשלום =  277,095$

  אפשרות שנייה - לפעול על פי חלופה א' בהחלטה 979:

תשלום של 3.75% משווי לבניית 375 מ"ר בחלקת המגורים (375,000$ * 3.75%) = 

 14,062$
  75 מ"ר נוספים בתשלום של 91% מערכם (75,000$ * 91%) =  68,250$
 מס רכישה בשיעור 5% =  4,116$

 סה"כ לתשלום =    86,428$

  אפשרות שלישית - לפעול על פי חלופה ב' בהחלטה 979:  

תשלום של 33% משווי לבניית 450 מ"ר בחלקת המגורים
(אם יש פוטנציאל לזכויות נוספות יש להוסיפו גם)  (450,000$ * 33%) =  
 148,500$
 מס רכישה בשיעור 5% =

 7,425$


 סה"כ לתשלום =  155,925$

 כפי שניתן לראות האפשרות השנייה במקרה הזה היא הזולה והכדאית ביותר.


  1. נחלה כוללת בית מגורים אחד. המחזיק בנחלה משנת 1960 מבקש להרחיב את ביתו עד לגודל של 450 מ"ר. בעת הקצאת הנחלה תכנית בניין שהיתה בתוקף התירה בניית 375 מ"ר ואילו בשנת 1995 אושרה תכנית בניין עיר המאפשרת בניית 450 מ"ר. בהנחה ששווי מ"ר קרקע לבנייה בחלקת המגורים הינו 1,000$ ומ"ר חצר 300$, מה כדאי למחזיק לעשות?

  אפשרות ראשונה - לפעול על פי המצב טרם החלטה 979:

 160 מ"ר ראשונים ללא תשלום =   0
 215 מ"ר נוספים בתשלום של 91% מערכם (215,000$ * 91%) =  195,650$
 75 מ"ר נוספים בתשלום של 46% מערכם (75,000$ * 46%) =  34,500$
 היטל השבחה (75,000$ - 22,500$) / 2 =

 26,250$


 

 סה"כ לתשלום =   256,400$
  אפשרות שנייה - לפעול על פי חלופה א' בהחלטה 979:  
 תשלום של 3.75% משווי לבניית 375 מ"ר בחלקת המגורים
 (375,000$ * 3.75%) =
 14,062$
75 מ"ר נוספים בתשלום של 46% מערכם (75,000$ * 46%) =  34,500$
 היטל השבחה (75,000$ - 22,500$) / 2 =  26,250$

 סה"כ לתשלום =   74,812$
  אפשרות שלישית - לפעול על פי חלופה ב' בהחלטה 979:  
 תשלום של 33% משווי לבניית 450 מ"ר בחלקת המגורים
 (אם יש פוטנציאל לזכויות נוספות יש להוסיפו גם)
 (450,000$ * 33%) =

  148,500$

 היטל השבחה (75,000$ - 22,500$) / 2 =    26,250$
 מס רכישה בשיעור 5% =

 7,425$


 

 סה"כ לתשלום =   182,175$

כפי שניתן לראות האפשרות השנייה במקרה הזה היא הזולה והכדאית ביותר.


  1. נחלה כוללת בית מגורים אחד. המחזיק בנחלה משנת 1960 מבקש להרחיב את ביתו עד לגודל של 450 מ"ר. בעת הקצאת הנחלה תכנית בניין שהיתה בתוקף התירה בניית 160 מ"ר ואילו בשנת 1995 אושרה תכנית בניין עיר המאפשרת בניית 450 מ"ר. בהנחה ששווי מ"ר קרקע לבנייה בחלקת המגורים הינו 1,000$ ומ"ר חצר 300$, מה כדאי למחזיק לעשות?

 אפשרות ראשונה - לפעול על פי המצב טרם החלטה 979:

  160 מ"ר ראשונים ללא תשלום =  0
  290 מ"ר נוספים בתשלום של 46% מערכם (290,000$ * 91%) = 133,400$
 היטל השבחה (290,000$ - 87,000$) / 2 =

 101,500$


 

 סה"כ לתשלום =    234,900$

  אפשרות שנייה - לפעול על פי חלופה א' בהחלטה 979:  
 תשלום של 3.75% משווי לבניית 375 מ"ר בחלקת המגורים
 (375,000$ * 3.75%) = 
 14,062$
 75 מ"ר נוספים בתשלום של 46% מערכם (75,000$ * 46%) =  34,500$
 היטל השבחה (290,000$ - 87,000$) / 2 =  101,500$

 סה"כ לתשלום =   150,062$

אפשרות שלישית - לפעול על פי חלופה ב' בהחלטה 979:
תשלום של 33% משווי לבניית 450 מ"ר בחלקת המגורים
(אם יש פוטנציאל לזכויות נוספות יש להוסיפו גם)
 (450,000$ * 33%) =
 148,500$
 היטל השבחה (290,000$ - 87,000$) / 2 =  101,500$
 מס רכישה בשיעור 5% =

 7,425$


 

 סה"כ לתשלום =  257,425$

כפי שניתן לראות האפשרות השנייה במקרה הזה היא הזולה והכדאית ביותר. 


  1. נחלה כוללת בית מגורים אחד. תכנית בניין עיר מאפשרת בניית 2 בתים בנחלה בשטח 375 מ"ר. בעל נחלה מעוניין במזומן. הנחה - שווי מ"ר קרקע לבנייה 1,000$. מהו הסכום שיקבל בעל נחלה מפיצול מגרש?

שווי מגרש מפוצל

(160 מ"ר * 1,000$)

160,000$

לשלם 3.75% מחלקת מגורים

(1,000$ * 3.75% * 375 מ"ר)

 (14,062$)

לשלם 29.25% ממגרש מפוצל

 (1,000$ * 29.25% * 160 מ"ר) 

(46,800$)
 מס רכישה בשיעור 5% =  (3,043$)
 תשלום משוער להיטל השבחה בגין פיצול מגרש =  (10,000$)
 יתרת שווי  =  86,100$

  1.  נחלה כוללת זכויות על פי תכנית בניין עיר לשני בתי מגורים בשטח 375 מ"ר. בעל נחלה מעוניין לפצל מספר מגרשים מנחלה.

 אפשרות ראשונה - להכין תכנית לפני תשלום למינהל (או לאחר תשלום 3.75% משווי חלקת המגורים).

 

אפשרות שנייה - להכין תכנית לאחר תשלום 33% מחלקת המגורים למינהל.

 

מה כדאי?
במידה והדבר ישים מבחינה תכנונית (יש לוודא לפני), רצוי לשלם 33% משווי חלקת המגורים ורק לאחר מכן "להריץ" תב"ע (אפשרות שנייה).

 

הסיבה: שווי חלקת המגורים ממנה ייגזר התשלום למינהל יכלול פוטנציאל עתידי לזכויות נוספות ולכן שווי זה יהיה נמוך יותר משווי שייקבע לאחר אישורה של תכנית המוסיפה זכויות בנחלה.


  1. נחלה כוללת בית מגורים. הנחלה מועברת בירושה והיורש מעוניין למכור הנחלה. מה יהיה התשלום?

 הנחה - שווי מ"ר קרקע לבנייה 1,000$.
 תכנית בניין עיר מתירה בניית 375 מ"ר.

 

תשלום 33% משווי חלקת המגורים
 (1,000$ * 375 מ"ר * 33%)  
123,750$ 

 

בנוסף תשלום דמי הסכמה עבור החלק החקלאי

בנוסף יתכן חיוב במס רכישה בשיעור 5% עבור תשלום 33% למינהל.


  1. נחלה כוללת שני בתי מגורים, של מחזיק הנחלה ושל בנו. מחזיק הנחלה נפטר והמשק מועבר בירושה שווה לשני ילדיו, כיצד יש לחלק העיזבון באופן הטוב ביותר?

הנחה - שווי מ"ר קרקע לבנייה 1,000$.
תכנית בניין עיר מתירה בניית 375 מ"ר.

אפשרות ראשונה - לפעול על פי המצב טרם 979:
 פיצול בית הבן משטחי הנחלה בתמורה ל-91% משווי המגרש
 (160,000$ * 91%) =
145,600$
 
מכירת יתרת הנחלה תוך תשלום דמי הסכמה
(אם חלקה א' רשומה, החיוב יהיה 33% מערך הקרקע
כאמור בהחלטה 979) (215,000$ * 33%) = 
 70,950$
 מס רכישה 5% =  10,827$

 סה"כ לתשלום =  227,377$

 
  אפשרות שנייה - לפעול על פי חלופה א' בהחלטה 979:  
 תשלום 3.75% מחלקת המגורים (375,000$ * 3.75%) =  14,062$
 תשלום 29.25% ממגרש הבן (160,000$ * 29.25%) =  46,800$
 מכירת יתרת הנחלה בתשלום 29.25% מערך חלקת המגורים
(לרבות פוטנציאל לזכויות נוספות). (215,000$ * 29.25%) =
 62,887$
 מס רכישה 5% =  6,187$

 סה"כ לתשלום = $ 130,000

  אפשרות שלישית - לפעול על פי חלוקה ב' בהחלטה 979:  
 תשלום 33% מערך חלקת המגורים, לרבות פוטנציאל לזכויות נוספות
(375,000$ * 33%) = 
123,750$
 לאחר מכן פיצול מגרש הבן ללא תשלום =  0
 בחינת אפשרות לפיצולי מגרשים נוספים ומכירתם =  ?
 מס רכישה 5% =

 6,187$


 

 סה"כ לתשלום =  130,000$

כפי שניתן לראות האפשרות השנייה והשלישית משתוות במקרה זה ולפיכך עדיף יהיה לבחור באפשרות השלישית, בה ניתן יהיה אפשר לנסות ולהשביח את הנחלה באמצעות פיצולים נוספים או "הרצת" תכניות בניין עיר חדשות שתוספנה זכויות.


  1. נחלה כוללת בית מגורים אחד. בעל הנחלה קנה את הנחלה בשנת 1995 תמורת 500,000$ ללא מחוברים ובמועד זה שולמו למינהל מקרקעי ישראל דמי הסכמה בסך 125,000$. בעל הנחלה בנה בית וכעת מעוניין למכור כעת את הנחלה תמורת 1,000,000$. מה יהיו התשלומים למינהל מקרקעי ישראל? 

הנחה - מרכיב חלקת המגורים במחירי הנחלה = 80%
 שווי המחוברים בנחלה = 200,000$

 בגין חלקת המגורים התשלום:

שווי חלקת המגורים ממחיר מכירה
(1,000,000$ - 200,000$) * 80%
640,000$
  תשלום בגין חלקת המגורים
 (640,000$ * 33%)
211,200$
 זיכוי בגין תשלום דמי הסכמה קודמים
 (125,000$ * 0.8)
100,000$

יתרת תשלום בגין חלקת המגורים

תוצאת זיכוי בגין תשלום דמי הסכמה לא תפחת מ-20% משווי
חלקת המגורים:
(211,200$ - 100,000$) = 111,2000 < 640,000$ * 20%

(128,000$)

דמי הסכמה בגין יתרת הנחלה
 שווי החלק החקלאי במכירה
(1,000,000$ - 200,000$) * 20%
 160,000$
 שווי החלק החקלאי ברכישה
(500,000$ * 20%) 
 100,000$
  דמי הסכמה
(160,000$ - 100,000$) * 33% + 2% ממחיר יסודי מזערי + מע"מ
 15,300$
 סה"כ תשלום למינהל מקרקעי ישראל  144,000$

 בנוסף יתכן תשלום מס רכישה על החלק של חלקת המגורים בשיעור 5% .


  1. מספר שותפים מעוניינים לרכוש נחלה.
    המוכר ישלם תשלום של 33% משווי חלקת מגורים ודמי הסכמה עבור החלק החקלאי.
    השותפים יכולים "להריץ" תכנית לתוספת יחידות דיור ושטחי בינוי, לשלם היטל השבחה ולחלק מגרשים ביניהם. יש לבחון את החלוקה באמצעות איזונים מאחר ואחד השותפים ירשם כבעל הנחלה ויחזיק את המבנה המשוייך לנחלה ואת השטחים החקלאיים.

  1. נחלה כוללת מבנה בשטח 500 מ"ר המשמש לתעסוקה לא חקלאית מזה 7 שנים ללא תשלום למינהל מקרקעי ישראל. בעל הנחלה מבקש להסדיר התשלום.
     הנחה – שווי קרקע ביעוד לתעסוקה לא חקלאית 500$ למ"ר.

אפשרות א' – תשלום בתוך שנתיים ממועד החלטה 1101:

 תשלום בגין חובות עבר (5% * 4 שנים)
 (500$ * 500 מ"ר * 20%) 
 50,000$
 תשלום עבור היוון זכויות לתעסוקה לא חקלאית
 (500$ * 500 מ"ר * 91%)
 227,500$
 מס רכישה בשיעור 5% 

 11,375$


 

 סה"כ תשלום  288,875$

אפשרות ב' – תשלום לאחר שנתיים ממועד החלטה 1101:
 תשלום בגין חובות עבר (5% * 7 שנים)
 (500$ * 500 מ"ר * 35%)
 87,500$
 תשלום עבור היוון זכויות לתעסוקה לא חקלאית
 (500$ * 500 מ"ר * 91%)
 227,500$
 מס רכישה בשיעור 5%

 11,375$


 

 סה"כ תשלום  326,375$

כפי שניתן לראות, אם השימוש לתעסוקה לא חקלאית עולה על 4 שנים, אפשרות א' עדיפה ויש למהר והסדיר השימוש בתוך שנתיים מאישור החלטה 1101. 


  1. נחלה כוללת מבנה בשטח 500 מ"ר המשמש לתעסוקה לא חקלאית מזה 7 שנים ללא תשלום למינהל מקרקעי ישראל. בעל הנחלה מבקש להסדיר התשלום. בעל הנחלה מחוייב בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
     

הנחה – שווי קרקע ביעוד לתעסוקה לא חקלאית 500$ למ"ר, חצר 300$ למ"ר.

 

אפשרות א' – תשלום בתוך שנתיים ממועד החלטה 1101:

 תשלום בגין חובות עבר (5% * 4 שנים)
 (500$ * 500 מ"ר * 20%) 
50,000$ 
 תשלום עבור היוון זכויות לתעסוקה לא חקלאית
 (500$ * 500 מ"ר * 46%)
 115,000$
 היטל השבחה
 (250,000$ - 150,000$) / 2 

 50,000$


 

 סה"כ תשלום  215,000$

  אפשרות ב' – תשלום לאחר שנתיים ממועד החלטה 1101:  
תשלום בגין חובות עבר (5% * 7 שנים)
 (500$ * 500 מ"ר * 35%)  
 87,500$
 תשלום עבור היוון זכויות לתעסוקה לא חקלאית
 (500$ * 500 מ"ר * 46%)
 115,000$
 היטל השבחה
 (250,000$ - 150,000$) / 2
 50,000$

 סה"כ תשלום  252,500$

כפי שניתן לראות, אם השימוש לתעסוקה לא חקלאית עולה על 4 שנים, אפשרות א' עדיפה ויש למהר והסדיר השימוש בתוך שנתיים מאישור החלטה 1101. ההבדל בין דוגמא זו לקודמת הוא החיוב בהיטל ההשבחה.

 


  1. בעל נחלה מעוניין לממש את אפשרות ב' בהחלטה 979, דהיינו לבנות ולפצל מספר מגרשים וכן לבנות מבנה לתעסוקה לא חקלאית. מה כדאי לעשות קודם?
     הנחות – שווי מ"ר קרקע למגורים 1,000$; שווי מ"ר קרקע לתעסוקה לא חקלאית 500$; שווי מ"ר חצר 300$.
אפשרות א' – קודם לשלם למגורים ואז לשלם לתעסוקה הלא חקלאית:
 תשלום 33% מערך חלקת המגורים, לרבות פוטנציאל לזכויות נוספות
(375,000$ * 33%) =
 123,750$
 לאחר מכן פיצולי מגרשים ללא תשלום =  0
 תשלום עבור היוון זכויות לתעסוקה לא חקלאית
 (500$ * 500 מ"ר * 91%)
 227,500$
 מס רכישה 5% =

 17,562$


 

 סה"כ לתשלום =  368,812$

אפשרות ב' – קודם לשלם לתעסוקה הלא חקלאית ואז לשלם למגורים:
 תשלום עבור היוון זכויות לתעסוקה לא חקלאית
 (500$ * 500 מ"ר * 91%)
 227,500$
 תשלום 33% מערך חלקת המגורים, לרבות פוטנציאל לזכויות נוספות
ובניכוי חצר (375,000$ - 150,000$) * 33%
 74,250$
 מס רכישה בשיעור 5%

 14,962$


 

 סה"כ לתשלום  314,212$

ניתן לראות כי במקרה ומעוניינים להקים עסק לא חקלאי, רצוי ראשית להסדירו ורק לאחר מכן להסדיר תשלום של חלופה ב' לפי החלטה 979.



 

                   
 

© Daronet LTD.
עבור לתוכן העמוד