אפשרויות בינוי "בעידן החדש"

כאמור, נחלה מוגדרת כ"קרקע חקלאית, בגודל שנקבע על ידי שר החקלאות בהתייעצות עם הרשות לתכנון במשרד החקלאות, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה" (ראה החלטה 979).  דמי החכירה בנחלה הינם שנתיים ומהווים סכום סמלי לשנה המסתכם בכמה מאות שקלים חדשים.

גודלה המקובל של נחלה במרכז הארץ הינו 30 דונם ובאזורי הפריפריה כ-60 דונם.

נחלה כוללת, לרוב, חלוקה פנימית לחלקות משנה כלהלן:

  • חלקה א' - שטח רצוף של קרקע המהווה חלק מנחלה, המיועד למגורים ולמבני משק של המחזיק, וכן לעבוד חקלאי. גודלה של חלקה א' משתנה מישוב לישוב,
    והוא יכול להיות החל מדונם אחד ולהגיע אף ל - 10 דונם.
     
  • חלקה ב' - מיועדת לעבוד חקלאי של המחזיק בנחלה.
     
  • חלקה ג'- מיועדת אף היא לעיבוד חקלאי אולם מהווה חלק יחסי ברכוש המשותף של אגודת הישוב בה ממוקמת הנחלה.

בתחום חלקה א' מיועד,כאמור, שטח למגורים. גודלו של השטח, מבחינה תכנונית, מגיע בדרך כלל עד ל-3 דונם. במצב הנוכחי מינהל מקרקעי ישראל מתיר לבנות על שטח זה 3 יחידות דיור בשני מבנים, ללא תשלום נוסף, לפי פירוט כדלקמן 4 :

  • יחידת דיור ראשונה - בשטח של עד 160 מ"ר המיועדת למגורי מחזיק הנחלה.
     
  • יחידת דיור שנייה - בשטח של עד 160 מ"ר המיועדת למגורי דור המשך.
     
  • יחידת דיור שלישית - בשטח של עד 55 מ"ר במקרה שבו הוכח, להנחת דעת המינהל, כי בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת המתיישב, לרבות המתיישב ודור המשך ובתנאי שהדור המבוגר היה המתיישב או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה.

רצף דורי זה מהווה לעתים קרובות בעיה, בעיקר במצב של חלוקת עיזבון בין יורשים. במצב הנוכחי חלקת המגורים אינה ניתן להפרדה מיתרת שטחי הנחלה ולא ניתן לסחור בכל מרכיב ומרכיב בנפרד. מאחר ופעמים רבות אחד מילדי המחזיק בנחלה מתגורר בנחלה, נוצרת בעיה של חלוקה לא שווה בין ילדי המחזיק בעת חלוקת עיזבון (פתרון מסויים מתאפשר בפיצול נחלה כפי שנקבע בהוראת אגף 62).

מעבר לבנייה כמתואר לעיל, עבור כל תוספת בנייה שתתבקש, מינהל מקרקעי ישראל דורש תשלום מלא, דהיינו 91% מערך הקרקע של התוספת במרכז הארץ (באזור עדיפות לאומית ב' השיעור יורד ל-51% ובאזור עדיפות לאומית א' - 31%). במקרים בהם מקורה של תוספת הבנייה הוא בתכנית שנתאשרה לאחר הקצאת הקרקע למחזיק הנחלה והוא מחוייב בהיטל השבחה, התשלום פוחת לשיעור של 46% מערך הקרקע של תוספת הבנייה.

במצב הקיים חלקת מגורים בנחלה נראית כך לדוגמא:

 

 

160 מ''ר מחזיק

 55 מ''ר

הורים

 160 מ''ר

דור המשך

 

                                  3 דונם

 

 

החלטה 979 מאפשרת מספר חלופות בינוי נוספות אחרות:

 

  4 החלטה 1104 של מועצת מקרקעי ישראל מתאריך 27.03.07

 

א.  בתמורה ל- 3.75% מערך הקרקע, תתאפשר חתימה על הסכם נפרד מיתרת הנחלה עם מינהל מקרקעי ישראל על חלקת המגורים. גודלה המירבי של חלקת המגורים יהיה 2.5 דונם. בתמורה לתשלום שיעור של 91% מערך הקרקע הנוספת ניתן יהיה להשלים את חלקת המגורים לשטח גדול יותר.

 

בתמורה לכך יוכל המחזיק לבנות יחידות דיור עד שטח של 375 מ"ר ללא תשלום נוסף וללא דרישה של רצף דורי. השימוש ביחידות הדיור יוכל להיות של המחזיק (אשר יהיה החוכר מעתה) וקרובו. החלטה 979 מגדירה קרוב "בן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוגו  של כל אחד מאלה. לעניין החלטה זו "בן זוג" – לרבות ידוע בציבור כבן זוג".

 

עבור כל תוספת בנייה מעבר לשטח של 375 מ"ר מינהל מקרקעי ישראל דורש תשלום מלא, דהיינו 91% מערך הקרקע של התוספת במרכז הארץ (51% באזור עדיפות לאומית ב' ו-31% באזור עדיפות לאומית א'). גם כאן במקרים בהם מקורה של תוספת הבנייה הוא בתכנית שנתאשרה לאחר הקצאת הקרקע למחזיק הנחלה והוא מחוייב בהיטל השבחה, התשלום פוחת לשיעור של 46% מערך הקרקע של תוספת הבנייה.

 

במצב זה חלקת המגורים שבדוגמא הקודמת תראה כך:

 

 

 375 מ''ר לחוכר ולקרובו

 

 

2.5 דונם - 91%

 

 0.5 דונם 91%

 

 

 

ב.  בתמורה ל- 33% מערך הקרקע הכולל את זכויות הבניה הקיימות והעתידיות (במידה ושולם בעבר 3.75% כאמור באפשרות א' השיעור ישתנה ל-29.25%) תתאפשר בנייה במגרש בגודל של 2.5 דונם ככל שהחוכר יבקש לפי תכנית בניין עיר שתהיה בתוקף (הוא רשאי ל"הריץ תכניות" ולאשרן גם לאחר החתימה על ההסכם). במידה ובעבר שולמו דמי הסכמה בנחלה (דמי הסכמה = תשלום למינהל מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות) יקוזז סכום דמי ההסכמה המשוייך לחלקת המגורים ובלבד ששיעור התשלום בחלופה זו לא יקטן מ-20% מערך הקרקע הכולל זכויות בניה קיימות ועתידיות.

 

במצב זה חלקת המגורים מהדוגמא הקודמת תראה כך:
 
 

בנייה בכל שטח ובמספר יחידות ומבנים כפי שיקבע בתכנית בניין ערים

 

 

2.5 דונם - 33%

 

 0.5 דונם 91%

 

 תשלום זה מהווה רכישה של זכויות חדשות, אשר לא היו קודם למחזיק הנחלה ולפיכך סביר להניח כי שלטונות מיסוי מקרקעין יגבו בגין תשלום זה מס רכישה בשיעור 5%.

 

 

 

 

 


 

פרקים נוספים ביישום מעשי של החלטות המינהל

© Daronet LTD.
עבור לתוכן העמוד