אפשרויות מימכר "בעידן החדש"

לפני אישורה של החלטה 979, חלה בנחלות החלטה 534 אשר קבעה את תנאי התשלום למינהל מקרקעי ישראל בעת העברת הזכויות. תשלום זה נקרא דמי הסכמה והם מוגדרים כ"חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע". זהו תשלום אותו גובה המינהל כאשר מועברות זכויות חכירה לא מהוונות בקרקע.

דמי ההסכמה מחושבים בחישוב מורכב יחסית הכולל מושגים שונים ומשונים. ככלל החישוב הוא כשליש מעליית ערך הקרקע. החישוב המדוייק הינו כדלקמן:

שווי מכירה (גבוה מבין מחיר מכירה ובין שומת שמאי המינהל)
-
שווי רכישה מתואם / מחיר יסודי / מחיר יסודי מזערי, הגבוה מבין שלושתם
---------------------
הפרש X 1/3
+
2% ממחיר יסודי מזערי
---------------------
סה"כ + מע"מ


מחיר יסודי הינו מחיר הכולל ערכים המהווים את המחוברים בנחלה, כדוגמת מבנה המגורים, מטעים, אדמת שלחין ואף החלק היחסי באגודה. מלבד ערך מבנה המגורים, אשר נקבע ע"י שמאי מקרקעין, שאר הערכים נקבעים בטבלה (מהווה נספח להחלטה 534) ומתעדכנים מדי תקופה.

מחיר יסודי מזערי הינו מחיר מינימום המתעדכן מדי תקופה (כיום עומד על כ- 460,000 ₪).

קיימת ביקורת רבה לגבי אופן חישוב דמי ההסכמה ואופן יישומם במינהל מקרקעי ישראל:

א.   שווי מכירה פחות שווי הרכישה (אם הוא יוצא הגבוה מבין השלושה לעיל) אינו מביא בחשבון את תוספות המחוברים שמוכר הנחלה הוסיף במהלך התקופה בה החזיק בנחלה ובכך השביח אותה.

ב.   שווי המכירה הינו המחיר בהסכם המכר או שומת שמאי המינהל, הגבוה מבין השניים. החישוב "ממקסם" את "רווחי" מינהל מקרקעי ישראל.

ג.    מרכיבי המחיר יסודי אשר מחושבים בטבלה נמוכים מערכם הריאלי ואינם נקבעים פרטנית.

ד.   מע"מ כפול - מחיר מכירת הנחלה כולל מע"מ רעיוני עבור חלקת המגורים, סכום זה אינו מקוזז וכך נוצר מצב בו מינהל מקרקעי ישראל מחייב פעמיים את מוכר הנחלה במע"מ.


החלטה 979 מפשטת את ההליך וקובעת כי מעתה בעת מכירת הנחלה יחוייב המחזיק עבור חלקת המגורים בשיעור 33% מערך הקרקע של חלקת המגורים, לרבות זכויות עתידיות.
במידה ושולמו בעבר דמי הסכמה בנחלה יקוזז סכום דמי ההסכמה המשוייך לחלקת המגורים ובלבד ששיעור התשלום לא יקטן מ-20% מערך הקרקע הכולל זכויות בניה קיימות ועתידיות.
 

אלה שמימשו את חלופה א' בהחלטה 979 (שילמו כבר 3.75%) ישלמו רק 29.25% מערך הקרקע של חלקת המגורים.
יתרת השטח החקלאי תחוייב כמו בעבר (בהתאם להחלטה 534).
 

ההחלטה קובעת כי במידה ולחלקה א' אין רישום נפרד בלשכת רשם המקרקעין (טאבו) יחולו הוראות החלטה 534 והנחלה תחוייב בתשלום דמי הסכמה כפי שהיה טרם החלטה 979.

 

 

פרקים נוספים ביישום מעשי של החלטות המינהל

© Daronet LTD.
עבור לתוכן העמוד